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阿基点评：深圳华发7宗商业用地被政府收储事件，是当前房地产深度调整期“政企协同排雷”的典型案例。

①地块背景与交易核心信息剖析

1.土地来源与现状

7宗地块位于深圳前海合作区会展新城片区，属华发股份全资子公司融华置地所有，总面积7.05万平方米，计容建面46.1万平方米（办公占91%）。

地块为2020年融创联合华发以127.1亿元竞得的“深圳前海冰雪世界”项目组成部分，原规划为全球最大室内滑雪文旅综合体。

2023年融创爆雷退出后，华发以35.8亿元接盘全部股权，但商业地块始终未开发，处于闲置状态。

2.收储方案关键点

接手方：深圳市土地储备中心，支付44.05亿元（含契税），分阶段付款。

价格折价：较账面成本58.41亿元折价24.6%（相当于75折），但符合当前评估值44.84亿元。

华发损失：预计亏损超2024年净利润（9.51亿元）的50%，需股东大会批准。

②折价收储的核心动因

1. 市场价值坍缩

商办供需失衡：深圳甲级写字楼空置率达30.6%且持续上升，商办地价较2020年高位下跌超23%。

开发预期亏损：若强行开发，华发需再投入超166亿元（项目剩余投资额），但办公销售/运营回报率极低，可能引发更大亏损。

2.企业流动性自救

华发虽为珠海国企，2025年上半年净利润同比暴跌80%，需快速回笼资金覆盖219亿元短期负债。

收储可一次性回收40亿现金，避免资产长期沉淀导致的资金占用成本（如土地增值税、贷款利息）。

3.政府风险隔离诉求

避免“第二个世茂深港中心”出现：世茂龙岗地块因烂尾被68亿元收储，但补偿不足原值1/3且支付周期长，已引发债权人激烈反对。

③政府收储的战略逻辑

1.短期纾困与土地重整

通过专项债资金（全国已落地960亿元）收购“问题地块”，阻断房企债务危机向金融系统蔓延。

调整用地性质：参考其他城市案例，前海地块可能“商改住”，增加人才公寓或保障房，匹配区域港澳青年创业政策。

2.中长期土地市场维稳

抑制地价螺旋下跌：避免闲置地块被司法拍卖导致价格踩踏（如郑州某地块法拍价较购入价腰斩）。

为未来土地出让蓄力：待市场回暖后重新出让，可能搭配产业导入条件（如冰雪文旅配套商业）。

四、地块未来规划与挑战

⑤产权变更对在建项目的影响评估

1.冰雪世界主体工程不受冲击

被收储地块为未开发商业部分，而冰雪场馆、人才房（已交付）属其他地块，工程按计划推进，2025年11月开业目标不变。

工人工资与供应商结算由华发自持项目资金覆盖，不受收储款项支付进度影响。

2.潜在协同效应

政府接手后若引入住宅开发，可提升片区人口密度，反哺冰雪世界客流量。

但需防范规划冲突：住宅施工可能影响文旅项目动线（如展城路交通负荷）。

⑥房地产行业当下面临的困境与破局方向

当前核心难点

资产缩水与流动性枯竭：70城新房价格连跌18个月，8.7%房贷陷入负资产；房企存货周转天数较2021年暴增140天，经营性现金流普遍为负。

土地财政崩塌：地方卖地收入从2021年8.7万亿骤降至2024年5.7万亿，引发基层公共服务收缩（如教师工资拖欠）。

存量市场失序：全国住房空置率23%，62%小区维修基金枯竭，电梯故障率为正常小区3.5倍。

破局关键路径

1.政策端：

专项债收储扩围（全国拟收储1.96亿㎡闲置地），同时推行“保障房 商品房”双轨制（2025年筹建180万套保障房）。

降低交易成本：北上广深等城已松动二套房税费，换房成本降幅超30%。

2.企业端：

从“高杠杆快周转”转向“精品化运营”：如华发退地后聚焦住宅开发（2025上半年销售502亿元位列行业第11）。

拥抱REITs等退出渠道：将存量商业/公寓证券化回血（如招商蛇口人才房REITs扩募）。

3.城市更新逻辑重构：

优先人口流入区（如深圳前海），严控三四线新城开发；通过“改建补贴”激活老旧小区（防水、电梯维修成本低于重建30%）。

从“断臂求生”到“价值再生”

华发75折退地看似割肉，实则是房企与政府在市场剧变下达成的理性妥协——企业卸下“有毒资产”换取生存空间，政府以时间换空间推动土地功能再生。这一案例也昭示行业未来：房地产将从“金融游戏”回归“空间服务”本质，活下来的企业必是那些精准匹配真实需求（好房子、好服务）、严控财务杠杆的长期主义者。而政策层面，如何平衡“短期排雷”与“长效机制”，仍是破局关键。

房地产行业这几年都很难，顾全大局弃车保帅，先求生存再求发展无可厚非，相对于全面崩盘，这点损失算不得什么！能理解！当下的选择是不得已而为之最好的选择！

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