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本文来自中银证券研究部于2023年11月28日发布的报告《新房成交环比持续增长；深圳放宽普宅认定标准及二手房首付比例—房地产行业第47周周报（2023年11月18日-2023年11月24日）》欲了解具体内容，请阅读报告原文。

新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅扩大，其中一线城市成交同比降幅收窄；二手房成交面积环比由正转负，同比增幅收窄，其中一线城市成交同比增幅扩大；土地市场环比量价齐升，溢价率环比略有上升。

核心观点

新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅扩大；其中一线城市成交同比降幅收窄。40城新房成交面积为294.5万平方米，环比上涨6.3%，环比增幅较上周扩大了2.4个百分点，同比下降19.3%，同比降幅较上周扩大了0.5个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为19.4%、3.2%、2.4%，同比增速分别为-9.8%、-18.7%、-30.1%。一线城市同比降幅较上周收窄了2.3个百分点，二、三线城市降幅较上周分别扩大了2.0、0.2个百分点。

二手房成交面积环比由正转负，同比增幅收窄；其中一线城市同比增幅扩大。18个城市成交面积为178.0万平方米，环比下降2.8%，同比上涨22.2%，同比增幅较上周缩小了0.6个百分点。一、二、三线城市二手房成交面积环比增速分别为3.3%、-0.2%、-15.0%，同比增速分别为35.7%、13.7%、26.9%。一线城市同比增幅较上周扩大了21.5个百分点，二、三四线城市同比增幅较上周分别缩小了12.5、2.3个百分点。

新房库存面积环比上升，同比下降，去化周期同环比均上升。12个城市新房库存面积为9935万平方米，环比增速为0.2%，同比增速为-5.1%。去化周期为18.2个月，环比提升0.1个月，同比提升5.9个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.1、16.6、65.0个月，一、三四线城市环比均降低0.1个月，二线城市环比提升0.4个月，一、二、三四线城市同比分别提升4.1、6.7、35.3个月。

土地市场环比量价齐升，溢价率环比略有上升。百城成交土地规划建筑面积为4120.7万平方米，环比提升76.3%，同比下降34.0%；成交土地总价为795.3亿元，环比提升117.9%，同比提升13.0%；成交土地楼面均价为1930.1元/平，环比提升23.6%，同比上涨71.0%；百城成交土地溢价率为2.4%，环比上涨0.03个百分点，同比下降3.6个百分点。

本周房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为173.4亿元，环比上升138.8%，同比上升58.4%。总偿还量为125.0亿元，同比上升57.8%（前值：61.1%），环比下降25.3%；净融资额为48.4亿元。

板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为4.2%，较上周提升4.5pct，房地产行业相对收益为5.0%，较上周提升4.8pct。房地产板块PE为12.21X，较上周提升0.45X。本周（11.20-11.24），北上资金对医药生物、汽车、交通运输加仓金额较大，分别14.59、13.80、7.94亿元。对房地产的持股占比变化为-0.77%（上周为-0.78%），净买入7.05亿元（上周净卖出2.20亿元）。

投资建议

本周，深圳放宽普通住房认定标准和降低二套房首付比例，减轻了二套改善型住房的首付压力。1）普宅标准调整取消了“实际成交总价低于750万元”的限制。2）二套房最低首付比例由原来的普宅70%、非普宅80%统一调整为40%。当前背景下，虽然不能期待一线城市政策起到扭转形势的作用，但是对于市场信心的提振是有一定的积极效果。同时，在9月取消非户籍家庭首套房限制的基础上，长沙优化家庭改善性购房政策，取消购买二套房时间限制（本市居民家庭的二套房限购全面放开），名下无144平改善性住房可购买1套。

此外，房地产融资端政策近期不断推出，金融监管机构提出“三个不低于”（即各银行房地产贷款增速不低于行业平均贷款增速；对非国有房企贷款增速不低于本行增速；对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速），对各所有制房企一视同仁，满足其合理融资需求，另据观察者网等媒体报道，监管机构拟设立“50家房企融资白名单”。我们认为融资政策的宽松要有实际的落地才是对房企最有力的支持，政策预计强制性不强，银行仍会根据自身风险管理角度放宽融资，但从信号意义的角度来说，给市场注入了一定的信心，缓解了部分对于民营房企和出险房企的连环信用恐慌。

现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

风险提示

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

目录

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重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪

本周（第47周：2023年11月18日-2023年11月24日）相比于上周，新房成交面积有所增加，二手房成交面积有所减少，新房库存面积有所增加，一、三四线城市对应的去化周期均有所减少，二线城市对应去化周期有所提升。

1.1重点城市新房成交情况跟踪

本周40个城市新房成交套数为2.8万套，环比上涨10.2%，环比涨幅较上周缩小了5.4个百分点，同比下降8.5%，同比跌幅较上周收窄了4.7个百分点；新房成交面积为294.5万平方米，环比上涨6.3%，环比增幅较上周扩大了2.4个百分点，同比下降19.3%，同比降幅较上周扩大了0.5个百分点。分城市能级来看，一、二、三四线城市新房成交套数分别为0.8、1.3、0.7万套，环比增速分别29.0%、5.6%、1.7%，同比增速分别为8.6%、-8.7%、-27.3%。一、二、三四线城市新房成交面积分别为66.4、158.1、69.9万平方米，环比增速分别为19.4%、3.2%、2.4%，同比增速分别为-9.8%、-18.7%、-30.1%。

1.2 重点城市新房库存情况跟踪

12个城市新房库存套数为155.2万套，环比增速为0.4%，同比增速为-3.2%，一、二、三四线城市新房库存套数分别为69.2、82.0、4.0万套，环比增速分别0.2%、0.5%、0.1%，同比增速分别为-1.0%、-7.1%、-18.5%。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数分别为38.2、5.9、15.7、9.4万套，环比增速分别为0.6%、0.2%、0.5%、-1.7%，北京、上海、广州、深圳的同比增速分别为-3.5%、19.2%、-3.1%、2.2%。

在新房库存套数去化周期方面，12个城市新房库存套数去化周期为19.9个月，环比降低0.2个月，同比提升4.7个月。一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为19.7、18.6、69.7个月，一、三四线城市环比分别降低0.5、0.4个月，二线城市环比提升0.5个月，一、二、三四线城市同比分别提升2.4、8.1、39.0个月。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数去化周期分别为32.9、6.0、14.6、31.0个月，北京、上海、广州。深圳环比分别降低0.8、0.1、0.6、1.1个月，北京、上海、深圳同比分别提升2.7、2.3、10.0个月，广州同比降低2.1个月

。

12个城市新房库存面积为9935万平方米，环比增速为0.2%，同比增速为-5.1%。一、二、三四线城市新房库存面积分别为6359、5391、485万平米，一、二线城市环比增速分别为0.1%、0.2%，三四线城市环比持平，同比增速分别为-2.9%、-5.6%、-21.1%。

在新房库存面积去化周期方面，12个城市新房库存面积去化周期为18.2个月，环比提升0.1个月，同比提升5.9个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.1、16.6、65.0个月，一、三四线城市环比均降低0.1个月，二线城市环比提升0.4个月，一、二、三四线城市同比分别提升4.1、6.7、35.3个月。

1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

本周18个城市二手房成交套数为1.8万套，环比下降1.2%，同比上涨21.6%；成交面积为178.0万平方米，环比下降2.8%，同比上涨22.2%。从各城市能级来看，一、二、三四线城市二手房成交套数分别为0.4、1.1、0.3万套，环比增速分别为2.8%、0.4%、-11.0%，同比增速分别为34.0%、14.6%、21.1%，一、二、三四线城市成交面积分别为34.2、110.3、33.5万平方米，一、二、三四线城市环比增速分别为3.3%、-0.2%、-15.0%，同比增速分别为35.7%、13.7%、26.9%。

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百城土地市场跟踪

土地市场方面，我们选取2023年第46周（11月13日-11月19日）的数据，土地市场环比量价均升，同比量跌价升，溢价率环比略有上涨、同比下跌。从城市能级来看，一线城市同环比均量升价跌，二、三线城市环比均量价均升，同比均量跌价升。

2.1百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

百城全类型成交土地规划建筑面积为4120.7万平方米，环比提升76.3%，同比下降34.0%；成交土地总价为795.3亿元，环比提升117.9%，同比提升13.0%；成交土地楼面均价为1930.1元/平，环比提升23.6%，同比上涨71.0%；百城成交土地溢价率为2.4%，环比上涨0.03个百分点，同比下降3.6个百分点。

从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别188.5、755.3、3176.9万平方米，环比增速分别为436.6%、100.6%、65.0%，同比增速为65.5%、-56.3%、-27.8%；一、二、三线城市成交土地总价分别为10.7、346.8、437.8亿元，环比增速分别为164.0%、158.1%、93.3%，同比增速为-56.7%、81.9%、-10.4%；一、二、三线城市平均楼面价分别为568、4592、1378元/平，环比增速分别为-50.8%、28.6%、17.1%，同比增速为-73.8%、316.4%、24.0%；一、二、三线城市平均土地溢价率分别为0.00%、2.05%、2.57%，一线城市环比持平，二线城市上涨1.7个百分点，三线城市下降0.3个百分点，一、三线城市同比分别下降0.2、5.0个百分点，二线城市提升1.2个百分点。

2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

百城成交住宅土地规划建筑面积为1517.8万平方米，环比提升103.0%，同比下降11.6%；成交住宅土地总价为621.6亿元，环比提升125.9%，同比提升43.4%；成交住宅土地楼面均价为4095.8元/平方米，环比提升11.3%，同比上涨62.2%；百城成交住宅类用地溢价率为5.3%，环比上涨2.6个百分点，同比下降6.4个百分点。

从不同城市能级的住宅类土地市场情况来看，本周一、二、三线城市住宅类成交土地建筑面积为0.0、396.7、1121.1万平方米，二、三线城市环比增速分别为172.8%、86.1%，二、三线城市同比增速分别为-17.9%、-9.1%；一、二、三线城市住宅类成交土地总价为0.0、324.3、297.4亿元，二、三线城市环比增速分别为164.6%、94.9%，一、二、三线城市同比增速分别为-100.0%、102.5%、10.6%；二、三线城市住宅类平均楼面价分别为8175、2633元/平，二、三线城市环比增速分别为-3.0%、4.7%，二、三线城市同比增速分别为146.5%、21.7%；二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率为16.32%、1.62%，二线城市环比提升14.6个百分点，三线城市下降1.3个百分点，二线城市同比上涨16.0个百分点，三线城市下降11.8个百分点。

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本周行业政策梳理

中央层面：

央行：1）一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，对正常经营房企不惜贷、抽贷、断贷；2）加大保交楼金融支持，加快房地产金融供给侧改革。

证监会：坚持“一司一策”化解大型房企债券违约风险，继续应对上市房企集中退市问题。

自然资源部：城更项目可依法享受行政事业性收费减免和税收优惠。

住建部：武汉、东莞及杭州升为超大城市，合肥、苏州升为特大城市。

地方层面：

香港：减辣实际对楼市影响要时间慢慢观察。

湖北鄂州：住房公积金贷款额度阶段性上浮20%，支持团购商品住房。

四川西昌：执行“认房不认贷”，多孩家庭按建面给予200元/平补贴。

山东青岛：扩大稳定居住落户范围，全市范围内可租房落户。

海南三亚：发放免税消费券，进一步促进消费增长。

江西九江共青城市：对购房人给予缴清的契税额50%补贴。

贵州毕节大方县：夫妻双方公积金最高贷款额调整为50万元，加大购房优惠力度。

广西北海：2024年3月底前购新建商品住房，可提取公积金支付首付。

上海：优化应届生临港新区直接落户政策，居转户年限缩短至3年。

福建泉州：1）放松住房限购和限售，缩小限售范围、限售年限调整为2年；2）多孩家庭住房公积金贷款最高可贷90万元。

吉林延吉：扩大保障性住房配租与补贴范围，惠及非该市户籍群体。

山东临沂：子女不可以父母名义申请公积金贷款。

安徽安庆：新购居住类绿色建筑可享住房公积金贷款额度上浮20％。

河南内黄县：新购住房按20%的比例给予契税补贴。

广西百色：2024年底前购买商品住房最高可享100%契税补贴。

广东深圳：1）南山区发放第三季度住房补贴，预计第四季补贴明年年初发放；符合条件企业购买自用办公用房，按购房价格1.5%给予补贴。2）发布关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告，将深圳市享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）。取消总价低于750万元要求；3）自11月23日起，二套住房个人贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

广东东莞：共有产权房政策调整，放松第二阶段申购条件。

广东湛江：首次申请公积金，最高贷款额度拟升至80万元。

安徽亳州：公积金租房提取由每年一次调整为多次，最高不超1.5万元。

宁夏银川：多孩家庭申请住房公积金贷款额度最高调至20万元。

浙江宁波镇海：购买新建商品住宅最高给予6万元补贴，二手住宅最高4万元。

浙江嵊州：首套房最低首付比例不低于20%，二套房不低于30%。

浙江湖州：首次用公积金买首套新建绿色建筑的，贷款额最高上浮20%。

湖北武汉青山区：符合条件的毕业生购买指定商品房可给予5万元补贴。

四川广安经开区：新购房可得购房与车位补贴，最高可得8万元。

黑龙江鹤岗：优化住房公积金个人住房贷款套数认定标准。

山东日照：多子女家庭租房每年度最高可提取3.6万住房公积金。

河南濮阳：年底前经济适用房上市交易退出差价按80%缴纳。

云南昆明：二孩、三孩家庭购房公积金贷款额度上浮20%、30%。

贵州从江县：公积金贷款额度上限提高至60万元，实施阶段性购房补贴。

广东广州：披露城中村改造条例，三分之二村民同意才可改造。

浙江临海：购房最高补贴成交计税价格的1%，落实“房票”安置等。

江苏南京：拟调整积分落户政策，租赁住房将纳入积分。

四川自贡：首套房商贷最低首付比例下调至20%，支持“商转公”贷款。

山西临汾：多子女家庭首套房公积金贷款额上浮20%，可达100万元。

广东：支持广州、深圳结合城中村改造规模化建设保障性租赁住房。

浙江杭州：不动产业务事项实现全省通办。

湖南长沙：优化家庭改善性购房政策，取消购买第2套房时间限制 ，名下无144平方米改善性住房可购买1套。

广西钦州：1）执行“认房不认贷”，降低存量首套住房贷款利率；2）开展迎新春购房活动，购新房首付款首套最低20%；3）优化公积金政策，购买新房首付款首套最低两成、二套三成。

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本周板块表现回顾

本周（11月18日-11月24日），在大盘表现方面，上证指数收于3040.97点，较上周下降13.39点，跌幅为0.44%；创业板指收于1937.94点，较上周下跌48.59点，跌幅为2.4%；沪深300指数收于3538.01点，较上周下跌30.06点，跌幅为0.8%。

在行业板块表现方面，申万一级行业涨跌幅前三的行业依次为房地产、农林牧渔、煤炭，综合涨跌幅分别为4.2%、3.3%、2.3%；涨跌幅靠后的行业依次为通信、计算机、电子，涨跌幅分别为-3.8%、-3.7%、-3.7%。

板块收益有所提升。房地产行业绝对收益为4.2%，较上周提升4.5pct，房地产行业相对收益为5.0%，较上周提升4.8pct。房地产板块PE为12.21X，较上周提升0.45X。北上资金对医药生物、汽车、交通运输加仓金额较大，分别14.59、13.80、7.94亿元。对房地产的持股占比变化为-0.77%（上周为-0.78%），净买入7.05亿元（上周净卖出2.20亿元）。

在我们重点跟踪房地产行业股票中，本周A股涨跌幅靠前的三家公司依次为金科股份、新城控股、中南建设，涨跌幅分别为23.7%、13.2%、10.3%，涨跌幅靠后的三家公司依次为华侨城A、招商蛇口、绿地控股，涨跌幅分别为1.6%、3.1%、3.1%。港股涨跌幅靠前的三家公司依次为旭辉控股集团、融创中国、碧桂园，涨跌幅分别为59.9%、26.4%、26.0%，涨跌幅靠后的三家公司依次为建发国际集团、越秀地产、华润置地，涨跌幅分别为2.5%、3.2%、4.3%。

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本周重点公司公告

财报数据公告：

城建发展：公司的全资子公司北京城建黄山投资发展有限公司分别以11683.1、9548.3、8244.0万元的价格竞得GZH1-01-02地块、GZH1-01-03地块、GZH1-01-04地块国有建设用地使用权。GZH1-01-02地块用地面积59913.3平方米，地上建筑规模71896.0平方米；GZH1-01-03地块用地面积48965.8平方米，地上建筑规模58759.0平方米；GZH1-01-04地块用地面积42277.1平方米，地上建筑规模50732.6平方米。

股权变动公告：

万通发展：公司控股股东一致行动人万通投资控股股份有限公司质押公司股份1200万股，占公司总股本的0.6%；质押后，万通投资控股股份有限公司累计质押公司股份2.8亿股，占公司总股本的13.7%。

金科股份：公司部分董事、监事、高级管理人员及核心骨干以集中竞价交易方式累计增持公司股份377.3万股，占公司总股本的0.1%，增持完成后，公司部分董事、监事、高级管理人员及核心骨干累计持有公司股份1752.8万股，占公司总股本的0.3%。

其他重大交易公告：

金融街：公司成功发行2023年度第八期中期票据，实际发行规模8.0亿元，票面利率3.5%，期限3 2年。

招商蛇口：公司拟发行第三期公司债券债券，拟发行规模不超过38.4亿元（含），票面利率为3.2%，期限3年。

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本周房企债券发行情况

本周房企国内债券发行规模同环比均下降。2023年第47周（2023年11月20日-2023年11月26日）房地产行业国内债券总发行量为173.4亿元，环比上升138.8%，同比上升58.4%。总偿还量为125.0亿元，同比上升57.8%（前值：61.1%），环比下降25.3%；净融资额为48.4亿元。

累计来看，今年1-47周房企国内债券发行总规模为7647.3亿元，同比上升5.6%；总偿还量6352.8亿元，同比上升5.1%；净融资额为1294.6亿元。

具体来看，本周债券发行量最大的房企为华润置地控股、招商蛇口、浙江滨海，发行量分别为20.00、19.20、18.39亿元。本周债券偿还量最大的房企为电建地产、花样年中国、拱墅城发、深圳市人才安居，偿还量分别为19.20、15.43、10.00、10.00亿元。

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投资建议

本周，深圳放宽普通住房认定标准和降低二套房首付比例，减轻了二套改善型住房的首付压力。1）普宅标准调整取消了“实际成交总价低于750万元”的限制。2）二套房最低首付比例由原来的普宅70%、非普宅80%统一调整为40%。当前背景下，虽然不能期待一线城市政策起到扭转形势的作用，但是对于市场信心的提振是有一定的积极效果。同时，在9月取消非户籍家庭首套房限制的基础上，长沙优化家庭改善性购房政策，取消购买二套房时间限制（本市居民家庭的二套房限购全面放开），名下无144平改善性住房可购买1套。

此外，房地产融资端政策近期不断推出，金融监管机构提出“三个不低于”（即各银行房地产贷款增速不低于行业平均贷款增速；对非国有房企贷款增速不低于本行增速；对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速），对各所有制房企一视同仁，满足其合理融资需求，另据观察者网等媒体报道，监管机构拟设立“50家房企融资白名单”。我们认为融资政策的宽松要有实际的落地才是对房企最有力的支持，政策预计强制性不强，银行仍会根据自身风险管理角度放宽融资，但从信号意义的角度来说，给市场注入了一定的信心，缓解了部分对于民营房企和出险房企的连环信用恐慌。

现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

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风险提示

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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附录

数据来源：新房、二手房成交，新房库存均来源于同花顺；土地市场数据来自于中指院。

风险提示及免责声明

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