注册公司是创业者必须面对的任务之一。这个过程可能会有些复杂，但是只有完成这个过程，你的企业才能够合法地运营。主页将会介绍税费扣除怎么做账，有相关疑问的阅读者，那就请继续看下去吧。

来源：阳歌财税

本文主要内容：

1.企业所得税预缴的概念

2.房地产开发企业预收房款的所得税会计分录

3.企业所得税汇算清缴的概念和程序

4.房地产开发企业所得税汇算清缴纳税调整

（1）收入确认的调整

（2）视同销售的调整

（3）扣除项目的调整

（4）销售未完工开发产品取得收入的调整

（5）土地增值税清算而退还企业所得税调整计算

5.房地产开发企业所得税申报表及纳税项目填报

以下是正文：

一、企业所得税预缴的概念

房地产开发企业季度预缴企业所得税时，以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润，减去以前年度的待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

二、房地产开发企业预收房款的所得税会计分录

1.一般核算方法

按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税，预缴企业所得税时的会计分录：

借：应交税费——应交所得税

贷：银行存款

所得税会计处理方式：

房地产开发企业在开发过程中，销售未完工开发产品取得的收入，根据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知，（国税2009年31号）的规定，应先按预计计税毛利率（分季度或分月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，缴纳企业所得税。

待开发产品完工后再进行项目企业所得税汇算调整。

若房地产开发企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认递延所得税资产。

缴纳时

借：应交税费-应交所得税

贷：银行存款

年终对未达到收入确认条件的预收款对应的已上缴所得税从应交所得税转入递延所得税资产。会计分录为：

借：递延所得税资产-预售房预缴所得税

贷：应交税费-应交所得税

2.房地产开发企业所得税预缴案例

某房地产开发公司2024年度发生管理费用200万，销售费用600万，营业外收入390万，营业外支出300万，资产减值损失60万，销售未完工产品取得预收款（假设不含税）10000万元，本年度已预缴企业所得税100万，递延所得税资产和递延所得税负债期初数为0

2024年需要调整的事项有：

（1）计提坏账准备60万

（2）业务招待费借方发生额100万，其中40万不能扣除

（3）罚款120万，列入营业外支出

假设预计毛利率20%，增值税预征率3%，附加税费为增值税的12%

（4）企业2024年利润表数据如下：

营业收入0

营业成本0

税金及附加230万（10000*3/100*12/100 10000*0.97*2/100）=230

销售费用600

管理费用200

资产减值损失60

营业利润-1090

营业收入390

营业支出300

利润总额-1000

所得税费用100

净利润-1100

2024年纳税调整

（1）坏账准备30万，调增应纳税所得额

（2）与经营无关业务招待中40万不能扣，调增应纳税所得额40万

（3）业务招待扣除限额36万（业务招待费的60%=60*60%=36万小于预售款10000*0.5%=50万），调增应纳税所得额24万

（4）坏账准备的60万为可抵扣暂时性差异，预收款调增应纳税所得额10000*20%=2000万，作为可抵扣差异

递延所得税资产增加额=（60 2000）*25%=515万

罚款调增应纳税所得额120万

（6）应纳税所得额=-1000 10000*20/100 60 40 24 120=1244

应交所得税=1244*25/100=311

会计分录

确认所得税费用=311 0-515=-204

借：递延所得税资产515

贷：应交税费-应交所得税311

贷：所得税费用204

期末根据会计利润与调整事项计算出应交税金和递延所得税费用作如下分录：

借：所得税费用（实际应交所得税 ）递延所得税负债增加-递延所得税资产增加）

借：递延所得税资产（本期可抵扣暂时性差异*25%）

贷：递延所得税负债（本期应纳税暂时性差异*25%）

贷：应交税费-应交所得税（实际应交额）

三、企业所得税汇算清缴的概念和程序

1.概念

汇算清缴是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额，并填写年度企业所得税纳税申报表，向主管税务机关办理年度企业所得税纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。

2.程序

根据企业所得税法及其实施条例、税收征管法、房地产开发企业所得税处理办法及国家税务总局企业所得税汇算清缴管理办法的规定，汇算清缴程序如下：

1.纳税调整

以财务报表的会计利润为基础，按照税法的规定进行纳税调整计算出当期应纳税所得额，按照适用税率计算出确定当期应纳所得税额。

2.填写纳税申报表

根据国家税务总局公告2025年第1号关于优化企业所得税年度纳税申报表的公告和解读，一般需要填写以下表单，一共35张表单，包括金融企业和民间非营利组织、事业单位，例如：

（1）A000000企业所得税年度纳税申报基础信息表。这是必填项，内容包括基本经营情况、有关涉税情况、主要股东及分红情况三部分，为以后申报表填写提供指引。

（2）A100000企业所得税年度纳税申报表主表。

（3）A101010一般企业收入明细表

（4）A102010一般企业成本支出明细表

（5）A104000期间费用明细表

（6）A105000纳税调整项目明细表

（7）A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表

（8）A105020未按权责发生制确认收入纳税调整明细表

3.审核

在电子税务局，系统会通过大数据比对为纳税申报表单提出风险提示，收到提示，应当认真修改补充和重新申报。

4.纠正申报错误，结清税款

5.房地产开发企业12月份或第四季度的企业所得税预缴纳税申报，应当在纳税年度终了后15日完成 预缴完成后进行汇算清缴，清缴应当在5月31日前完成。

四、房地产开发企业所得税汇算清缴纳税调整

1.收入确认的调整：

房地产企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。如采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

2.视同销售的调整：

企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

3 扣除项目的调整：

企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。但一些费用的扣除有一定限制，如业务招待费、广告费等，需按税法规定进行调整。

4. 销售未完工开发产品取得收入的调整：

企业销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

5.土地增值税清算而退还企业所得税调整计算：

企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，有后续开发项目的，亏损向以后年度结转，用以后年度所得弥补；没有后续开发项目的，按规定计算出开发各年度由于土地增值税多缴纳的企业所得税，并申请退税。

例如：某房地产开发项目完成土地增值税清算，累计缴纳土地增值税2200万元，其中2024年至2026年预缴土地增值税分别为480万、600万120万。2026年补缴土地增值税1000万。24年收入2.4亿，25年3亿，26年6千万，总收入6亿元，缴纳企业所得税分别为90万、620万、和0，该房地产开发企业2026年亏损，应纳税所得额为-800万，如果申请退税如何计算。2024年收入2.4亿元，占比40%2025年收入3亿元，占比50%2026年收入0.6亿元，占比10%。

分摊计算退税调整：2024年分摊土地增值税2200*40/100=880万原预缴土地增值税480万（2.4亿*2/100），应纳税所得额调整-400万应退企业所得税100万（400*25/100）已经预缴90万企业所得税，实际退90万，亏损结转40万2025年分摊土地增值税1100万原预缴600万土地增值税应纳税所得额调整600-1100-40=-540万应退企业所得税540*25/100=135万已预缴企业所得税620万，实际退税135万2026年分摊土地增值税220万已预缴土地增值税120万补缴土地增值税1000万应纳税所得额调整120 1000-220=900万调整后应纳税所得额-800 900=100万应补交企业所得税100*25/100=25万累计退税额=90 135-25=200万

五、房地产开发企业所得税申报表及纳税项目填报（具体纳税申报表调整略）

简单说明：房地产企业所得税申报表一般采用《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》。在填报时，未完工年度预缴申报需调增预计毛利，调减预交税金；汇缴时需进行收入、成本、费用等项目的调整。例如，“营业收入”填报会计制度核算的营业收入，“营业成本”填报会计制度核算的营业成本，“利润总额”包括从事房地产开发企业按本期取得预售收入计算出的预计利润等。

参考资料：蔡昌博士的房地产企业全程会计核算与税务处理、国家税务总局公告2025年第1号《国家税务总局关于优化企业所得税年度纳税申报表的公告》及其解读

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