注册公司是创业者必须面对的任务之一。虽然这个过程可能会有些复杂，但是只要你按照规定进行操作，你的企业就可以合法地运营。接下来，主页将介绍土地出资入股怎么做账，希望可以让你在这方面有更深入的认识和了解。

来源：阳歌财税

本文主要内容：

1.土地增值税的计税依据和方法

2.现房销售的土地增值税计算

3.期房销售的土地增值税计算

4.旧房销售的土地增值税计算

5.企业重组中涉及的土地增值税事项

以下是正文：

一、土地增值税的计税依据和方法

1.计税依据

土地增值税的计算依据是纳税人转让房地产取得的增值额，即转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。

转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，形式上包括货币收入、实物收入和其他收入。扣除项目根据转让主体和转让行为不同有所区别：

房地产开发企业转让新建房地产：

包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、允许扣除的房地产开发费用、与转让房地产有关的税金（印花税、城建税、教育费附加和地方教育附加）、房地产企业开发房地产加计扣除项目。

非房地产开发企业转让新建房地产：比房地产开发企业少一个加计扣除项目。

各类企业转让存量房：包括取得土地使用权所支付的金额、房屋及建筑物的评估价格、转让环节缴纳的税金（印花税、城建税、教育费附加和地方教育附加、购房时缴纳的契税）。

计算方法

先计算增值额，增值额=转让房地产收入-扣除项目金额。

再计算增值额与扣除项目金额的比率，以此确定适用税率档次和对应的速算扣除系数。

最后按公式计算应纳税额，公式为：应纳税额=增值额×税率-扣除项目×速算扣除系数。

具体如下：

增值额未超过扣除项目金额50%：土地增值税税额=增值额×30%。

增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%：土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%。

增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%：土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%。

增值额超过扣除项目金额200%：土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。

二、现房销售的土地增值税计算

在现房销售的情况下，采用一次性收款、房地产移交使用、发票账单提交买主、钱货两清方式的，应于房地产已经移交和发票结算账单提交买主时作为销售实现，计算应由实现的营业收入负担的土地增值税。

在现房销售的情况下，采用赊销、分期收款方式销售房地产的，应以合同规定的收款时间作为销售时现，分次结转收入。

案例：

某房地产公司转让一栋公寓，获得收入1.5亿元，取得买方的建筑钢材1050万元（不含税）。

房地产公司为开发公寓取得土地使用权支付成本2900万元，开发土地建房及配套设施等支出4220万元，发生开发间接费用960万（其中利息支出590万，可税前扣除），支付转让房地产的有关税金及附加94万。

（1）收入实现时

借：银行存款15000万元

借：原材料1050万

借：应交税费-应交增值税（进项税额）136.5

贷：主营业务收入16186.5万元

（2）取得土地使用权支付金额与房地产开发成本之和

2900 4220 960-590=7490

7490*5%=374.5万，小于实际支付利息590万，选择据实扣除利息。

（3）计算土地增值税扣除金额

=2900 4220 960-590 94 590 7490*5/100 7490*20/100=10046.5

增值额=16186.5-10046.5=6140

增值率=6140/9456.5=0.64928=64.93%

应纳税额=6140*40/100-10046.5*5/100=1953.675

借：税金及附加1953.675万元贷：应交税费-应交土地增值税1953.675万元

三、期房销售的土地增值税会计分录

按照规定，商品房可以预售，但应符合下列条件：

已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

持有建设工程规划许可证

按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到总投资的25%，并已经确定工程进度和竣工交付日期

向县级人民政府管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明

在商品房预售情况下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到购房款时，借记银行存款等贷记预收账款（合同负债），并按照规定预缴土地增值税。

案例：

某房地产公司2024年6月进行商品房开发，在未竣工前已经取得预收款4360万元，土地增值税预征率2%

预缴土地增值税=（4360-4360/1.09*3/100）*2%=4240*2/100=84.8

借：应交税费-应交土地增值税84.8万

贷：银行存款84.8万

如果房地产开发企业将自己作为固定资产管理的房屋、建筑物等对外转让，视同非房地产企业销售不动产，按照非房产开发企业土地增值税的核算处理

四、旧房销售的土地增值税

旧房销售土地增值税计税方法

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，（中华人民共和国土地增值税暂行条例）第六条第一三规定的扣除项目的金额按照下列方法计算

（1）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票，按照发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算

（2）提供发票为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%

（3）提供发票未取得营改增后专用发票的，按照按照不含税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算

（4）购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计扣除基数

（5）对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格也没有提供购房发票的，税务机关实行核定征收

案例：

甲公司将一栋商品房抵顶商品价款6000万，商品房购于营改增前，已交纳契税153.84万，购买价款3846.16万元，原价4000万，公允价5000万，已折旧1000万，甲公司另外支付500万，经税务机关认定的重置价6000万，成新折扣率65%

会计分录

（1）甲公司可以选择简易计税计算

增值税=（5000-3846.16）/1.05*5%=54.94万元

应交土地增值税

评估价格=6000*65%=3900

增值额=5000/1.05-3900=861.90

增值率=861.90/3900=0.221

应交土地增值税=861.9*30%-3900*0=258.57万元

（2）会计分录

借：固定资产清理3000

借：累计折旧1000

贷：固定资产4000

借：固定资产清理313.51

贷：应交税费-应交增值税（销项税额）54.94

贷：应交税费-应交土地增值税258.57

借：应付账款6000

贷：固定资产清理5000

贷：银行存款500

贷：资产处置损益500

借：固定资产清理1686.49

贷：资产处置损益1686.49

五、企业重组过程涉及的土地增值税

1.房地产开发企业重组涉及土地增值税时，不适用一般企业改制重组的暂不征收政策。即房地产转移任意一方为房地产开发企业的，在企业整体改制、合并、分立以及以房地产作价入股进行投资等重组过程中，涉及国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更的，不能享受暂不征收土地增值税的优惠，应按规定征收土地增值税。

不过，在符合相关税法规定的其他情况下，如企业因国家建设需要依法征收、收回房地产而发生的权属转移等，可享受土地增值税的免税或减税政策。但具体的税务处理还需根据企业重组的实际情况和相关税收法规进行准确判断和计算。

2、根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第51号），企业重组过程中涉及的土地增值税相关内容如下：

暂不征收的情形：

整体改制：企业按《公司法》有关规定整体改制，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征收土地增值税。

企业合并：两个或两个企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。

企业分立：企业分设为两个或两个与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。

以房地产作价入股：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。

相关注意事项：

不适用于房地产开发企业：上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

再转让房地产的税务处理：改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，对“取得土地使用权所支付的金额”，按照改制重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用确定；经批准以国有土地使用权作价出资入股的，为作价入股时县级及自然资源部门批准的评估价格。按购房发票确定扣除项目金额的，按照改制重组前购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度止每年加计5%计算扣除项目金额。

政策执行期限：本公告执行至2027年12月31日。

注册公司是实现您商业目标的重要一步，它给予您更多的合法权益和保障。看完本文，相信你已经对土地出资入股怎么做账有所了解，并知道如何处理它了。如果之后再遇到类似的事情，不妨试试主页推荐的方法去处理。