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来源：雄财税略

在土地增值税清算中，一般按照普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产的收入与扣除成本之差，分别计算增值额和增值率，进而计算出需要缴纳的土地增值税。开发成本的分摊方法及策略直接影响税负，合理选择分摊方法可显著降低企业税负。以下是主要的分摊方法及节税策略分析：

一、土地增值税清算中常见的成本分摊方法

1.占地面积法

o定义：按转让房地产的基底面积占总土地面积的比例分摊成本。

o适用范围：适用于成片开发、分期分批转让的项目，或不同业态独立占地的情形（如独立住宅楼与商业楼）。

o注意：企业在使用“土地使用权面积占比法”时，应根据规划和自然资源部门的规划许可情况、建设部门的竣工核实情况和房产的实际物理结构来确定房产是否独立成栋，不要人为分割。

2.建筑面积法

o定义：按可售建筑面积占总建筑面积的比例分摊成本。

o适用范围：适用于同一清算单位内不同业态（如普通住宅、非普通住宅）混建的情形。

o节税劣势：若高价值业态（如商业）分摊较少成本，可能导致增值率跳档至更高税率。

3.层高系数法

o定义：根据建筑层高调整分摊比例（如商业层高是住宅的1.5倍，则系数为1.5），再按系数面积分摊成本。在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1，其他商品层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。具体计算口径和步骤如下：

（一）计算层高系数

在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1，其他商品层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。

（二）计算总层高系数面积

∑层高系数面积=∑不同类型商品层高系数×可售面积

（三）计算房地产开发成本在不同类型商品中分摊

不同类型商品应分摊的房地产开发成本=[房地产开发成本÷∑层高系数面积×（不同类型商品层高系数×已售面积）

例：住宅高3米，商铺高3.5米，车库高2米，那么，住宅层高系数1，商铺层高系数3.5/3=1.17，车库层高系数2/3＝0.67。层高系数面积按相应房屋的面积乘以层高系数。

o适用范围：此方法是为了解决上述按占地面积法和建筑面积法分摊不尽合理的补充方法，只有当地税务机关有明确发文或允许的地方才可使用（如《福州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税若干政策问题的通知》（榕地税发〔2008〕108号）），并非全国适用。

4.售价比率法

o定义：按不同类型房地产的售价比例分摊土地成本，售价高的业态分摊更多成本。

o适用范围：适用于商住混合项目，通过调节成本分摊平衡增率。这种方法也是为了解决上述按占地面积法和建筑面积法分摊不尽合理的补充方法，只有当地税务机关有明确发文或允许的地方才可使用，并非全国适用，很少地方允许采用此方法（若有网友知悉哪些地方允许采用的，请留言补充，不胜感激）。

5.直接成本法

o定义：直接归属于某业态的成本（如专属设备费）无需分摊，直接计入对应业态。

o适用范围：适用于可明确区分的直接成本，如地下车位专用消防设施。

二、分摊方法对税负的影响及节税策略

1.利用普通住宅免税政策

o普通住宅增值率≤20%时免税。通过增加普通住宅的成本分摊（如选择占地面积法或层高系数法），降低其增值率，令其符合普通住宅增值率低于20%的标准，但注意要选择合法合理的方法分摊，不可随意强行分摊；另外分摊测算时，增值率最好不要接近20%临界点。

2.优化高价值业态的成本分摊

o对商业、别墅等高增值业态，通过层高系数法或售价比率法增加其分摊成本，避免适用高税率。

o注意：选择层高系数法、售价比率法需当地税务机关明确发文或允许。

3.地下车位与公共配套的灵活处理

o有产权车位：参与土地成本分摊，按可售面积法或实用面积法计入清算范围。车位按实用面积（一般为12-14㎡）计算分摊成本，可有效降低车位的分摊成本。

o无产权车位：若地方允许视为公共配套，成本分摊至其他业态，减少税基。

o人防车位：无偿移交政府的成本可作为公共配套扣除，避免视同销售。若人防车位可办产权（如广州），视同产权车位处理，收入、成本均计入清算范围。

4.利用地方特殊政策

o福州层高系数法：商业层高系数高于住宅，可增加商业成本分摊，降低税负。

o江西售价比率法：按售价分摊土地成本，平衡不同业态增值率（未见相关文件，请知情网友留言补充）。

三、风险提示与合规建议

1.政策合规性

o分摊方法需符合税法规定，如《土地增值税暂行条例实施细则》第九条明确允许占地面积法、建筑面积法及税务机关认可的其他方法。

o特殊方法（如层高系数法、售价比率法）需经地方税务机关批准，避免自行选择导致争议。

o法院解释：纳税人有权按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，也有权按建筑面积计算分摊。但是除此之外的方法则必须征得当地税务机关认可！

2.材料完备性

o留存分摊依据文件，如规划图纸、测绘报告、成本核算明细等，应对税务稽查。

3.动态测算与沟通

o提前测算不同分摊方法的税负差异，优先选择税负最低的方案。

o与税务机关沟通确认分摊方法。

四、总结

土地增值税清算中，占地面积法和层高系数法更有利于节税，尤其适用于普通住宅与高价值业态混合项目。关键策略包括：

（1）增加普通住宅成本分摊以享受免税，但普通住宅分摊过多成本，也会推高其他业态的增值；

（2）利用地方特殊政策调节高价值业态税负；

（3）合理处理地下车位及公共配套成本。

企业需结合项目业态结构、地方政策及税务机关要求，提前规划分摊方案，确保合规性与税负优化。更多实操案例可参考地方文件或咨询专业机构。

本文为作者个人观点，仅供参考，不作任何决策意见或建议。若有错漏，请不吝赐教！

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