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1.借款利息支出的归集与科目归属：

核心按“项目是否完工”划分，精准归集到对应科目：

（1）项目开发阶段（未完工），资本化归集：借款利息计入 “开发成本—项目利息支出”，作为开发产品成本的一部分，随成本结转，逐步计入损益。

（2）项目完工（竣工验收备案）后，费用化归集：借款利息计入 “财务费用”，直接在当期损益中核算。

2.企业所得税的扣除规则（有合规发票的前提下）：

（1） 项目开发阶段的借款利息，计入开发成本，随产品销售结转时扣除；

（2） 项目完工后的借款利息，计入财务费用，在当期直接扣除；

• 需注意：向非金融机构借款的利息，扣除金额不得超过金融机构同期同类贷款利率计算的数额。

3.土地增值税的扣除规则：

（1）可扣除情形：项目开发阶段的借款利息，

①若能提供金融机构证明且按项目分摊，可按“实际发生额”扣除（需同时扣除其他房地产开发费用，按土地成本 开发成本之和的5%以内计算）；

②若无法提供证明，按土地成本 开发成本之和的10%以内统一扣除。

（2）不可扣除情形：项目完工后的借款利息，不得计入土地增值税扣除项目。

（3）补充规则：之前计入到房地产开发成本的利息，清算时要调整到财务费用里再计算扣除

核心是“会计记账”和“土地增值税清算”的规则差异，

关键逻辑：会计口径≠土地增值税口径

土地增值税，不允许利息“藏在成本里”，必须单独放到“财务费用”中按规则扣除。

具体如下：

①会计上的操作：房地产项目开发阶段（未完工）的借款利息，会计入开发成本—项目利息支出，最终成为商品房成本的一部分（随销售结转）；

②土地增值税的要求：土增税清算时，不认可“利息计入开发成本”，而是要求把这部分已经计入成本的利息，调整到“房地产开发费用”中的“财务费用”里，再按之前说的规则（据实扣除 5%，或按10%比例扣除）计算可扣除金额。

最后再详细解释一下：从开发成本调出的利息，调到“房地产开发费用—财务费用”后：

• 能分摊 有金融证明→这笔利息可据实扣，再加上（土地成本 开发成本）之和的5%；

• 不能分摊/无证明→这笔利息也没法单独扣，只能一起按（土地成本 开发成本）之和的10%扣（相当于调过来也“用不上单独扣除的权益”）。

（本文完）

2025.11.23落笔

作者: 陈帅

广西南宁人，广西大学财务管理专业，会计师、财税专家、狮王领袖，擅长企业管理和自我管理，践行强势文化和强势思维。

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