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江小亭/发自深圳

“我下周一可以拿证，有邻居这周三就已经拿到证了。”宝安区一位双拼房业主对中房君表示道。

随着近日深圳市不动产登记中心正式开始开设“双证合一”咨询受理专窗，在经过10个工作日左右，符合条件并成功办理的首批业主正陆续拿到新证。

虽并未颁布正式文件，但合证过程中，就业主普遍关心的上门测绘、合证后是否限售、入学积分有无影响等问题也不断清晰。

7月17日早上的南山登记所 图源：南方都市报

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不受三年限售期影响

结合上述已办理该业务的宝安区某业主分享流程，中房君简单梳理了相关步骤。

首先，需确认房产是否符合办理条件，包括：房产需为同一权利人；房产没有设置任何权利人负担或者限制条件（未涉及如查封、异议、抵押、居住权等其他物权或限制情况），即需要有红本在手。符合条件后，于房屋登记所在机构查询是否属于白名单范围。

接着便是申请测绘，以宝安区为例，为现场拿号形式，每天仅有100个号。

值得一提的是，虽政府相关部门出给的流程是会有工作人员上门做房产测绘，但据目前已办理成功的诸如宝安、龙华区的业主反馈来看，实际并不会上门测绘，而是“线上勘测”，两个面积相加。

“工作人员可能会说等电话通知，但其实也不会有任何通知，自己可以查看进度，大概7个工作日左右，就可以去预约办理变更登记了，将两本红本上交，一般再3个工作日之后就可以拿到新证了。”另一已成功合证业主表示。

而从部分已拿证业主分享的新证内容看，合证后的限售起算点与合证前的不动产权证登记时间一致，即不受三年限售期影响。

对此，中房君也进一步向深圳市住建局核实了情况，工作人员提到，在同一权利人名下，合证前如果“双拼房”不动产权证登记时间一致的，则以该时间为限售起算点，而如果登记时间不一致，则以合证前较晚的不动产权证登记时间为限售起算点。

另外，对于积分入学问题，根据福田区教育局给出的答复，在产权人一致前提下，同样不影响入学积分。

02

多限制条件，部分业主合证成本较高

上面的流程推进前提都是双拼房房产已是红本在手，以及两证均在同一人名下，但对于不少双拼房业主而言，不免或还存在房产尚处抵押或还贷期，房产证不在同一人名下等情况。

如要继续进行合证，就需要更多操作步骤。

其中对于房产仍未偿清贷款的，则要先进行赎楼动作。据了解，目前市面上的贷款公司垫资利息普遍在7/10000~9/10000不等，即相当于100万元借款日息去到700元~900元。而这个过程中，是整个时间周期的不能准确把控，除合证的时间周期，还有包括后期再抵押时银行的放款等，存在一定的赎楼风险。

不过相关“无抵押”的要求，一时间也给赎楼机构带来了生意，不少贷款公司纷纷趁机重点推售垫资、赎楼等双证合一协助办理一条龙服务。

“可以找我赎楼，红本在手再去办”的相关回复几乎出现在了每条有关咨询有贷款是否能合一的问题下。“垫资，合证，再贷，合并之后融资金额可以提高3~4成”朋友圈中一名贷款中介如此描述着“双证合一”流程。

另外对于不在同一权利人名下的情况，则还需要多一个过户动作，即先变更至符合限购条件的同一人名下。

值得注意的是，按现行政策，除夫妻之间可免税费进行变更外，如是其他关系，就相当于买卖过程，不仅将受限售政策的时间限制，还需要另外交税。

可见，如不具备基本操作条件，除整个过程更复杂外，合证的成本同样需要双拼房业主们关注。考虑到目前双证合一正式开始不久，且尚未有公开的执行细则，后续不排除还会有更完善执行细节。

或正如一业内人士提到的，可以考虑把带押过户落实到这个政策中，进一步节省双拼房业主置换成本。

03

市场信心提振有限

虽双拼房业主们争取了漫长时间的“双证合一”被确定正式实施，以及首批业主的也已陆续成功换证，但从市场反馈来看，有关“双拼房”的市场热度变化却并不明显，在业内人士主要观点中，该政策虽预计释放一定数量改善客群购房名额，但对于深圳整体楼市行情的推动效果亦同样有限。

“实际上就最开始消息放出来那几天，可能有那么少部分诸如深圳湾业主大抬价的消息，市场整体还是比较平静的，我这边就没有说很夸张的调价情况出现”宝安区一中介门店店长对此表示道。而在中房君咨询的多位房地产机构中介人士给出的回应中，普遍均为相同感受。

谈及原因，双拼房本身体量不大是被提及的一大主要因素。

据中原地产统计，深圳目前双拼房市场存量在9万多套，涉及120多个小区，主要集中在南山、宝安、龙岗三个区域。

以南山为例，典型便有恒裕滨城一二期、卓越维港南北区、阳光海滨花园、鸿威海怡湾、君汇新天、翡翠海岸、宝能太古城等。

而据不完全统计数据，深圳的商品房总套数或在200多万套，其中根据深房中协数据，截至2023年5月，根据四大行公开挂盘出售数据统计，全市挂盘出售房源便有14.3万套。与此同时， 还是持续的新房供应。据住建局数据显示，截至2023年6月末，深圳商品住房可售套数达43237套，可售面积约436.82万㎡。

在建中的深圳商品房 中房君摄

此外，是正如前文提到的合证过程中存在的诸多限制约束条件，包括有贷款的需先赎楼，部分双证不同名的还需先变更过户到符合限购条件的同一人名下，且除夫妻之间不需要税费，其他关系的变更过户还需交税并满3年限售期。

正如一房地产中介机构人士在采访中提到的，这当中不少房源可能还涉及“代持”以及有做经营贷等，都将进一步加剧合证的困难。换句话说，这批房源不会瞬间释放，而注定是一个长期缓慢的合并过程，相应带来的影响力也更有限。

“还有就是这些释放名额后的双拼业主，他们是否又会在当前这个环境重新进场”上述房地产中介机构人士对此进一步提到，“相反，不过是更多存量房源的流入市场”。

不过，值得注意的是，随着近日高层的积极信号不断，包括从最新的中央政治局会议，到住建部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上再次重磅提出的，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。新一轮调控的重点或将瞄准一二线城市。

对于深圳市场而言，“双证合一”或不过是前戏，进一步政策利好释放值得期待。

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