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2025年12月29日，财政部、税务总局联合发布2025年第17号公告，明确2026年1月1日起个人销售住房增值税执行细则。新规核心调整聚焦“2年持有界限”与税率标准，同步推动深圳购房时间认定标准与全国接轨，对本地房产交易影响重大，买卖双方需重点关注。

一、核心政策：2年界限定税负，税率明确为3%

2026年1月1日起正式施行，核心规则简洁明确：

持有不足2年住房对外销售：按3%征收率全额缴纳增值税；持有2年及住房对外销售：免征增值税；备注：此处“个人”不含个体工商户中的一般纳税人。

二、关键细节：深圳购房时间认定与全国接轨

购房时间是享受税收优惠的核心判定依据，本次新规虽未新增认定规则，但深圳已同步调整执行标准：

1. 全国统一标准（深圳现执行）

按《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）要求，以“房屋产权证登记时间”或“契税完税证明填发时间”孰先原则认定，且登记指“转移登记”，非买卖合同备案登记。

2. 深圳本地调整影响

此前深圳执行的是2005年深地税发〔2005〕374号文，认定范围更宽（含房产证购买日期、契税免税批件时间等）。2026年起与全国接轨后，部分原按网签备案时间算“满2”但按新标准未“满2”的住房，出售时将无法享受增值税免征优惠。

3. 回迁房特殊说明

深圳回迁房2020年后已调整为以“选房日期”认定购房时间（非拆迁补偿协议时间），本次增值税新规是否影响该标准，仍需等待进一步明确。

三、政策实质：延续优惠 明确标准，区分易混淆税种

1. 政策核心变化

此前深圳对“满2年住房销售”存在区域特殊政策（非普通住房需按差额缴纳增值税），本次新规核心变化有二：一是取消地域差异，实现全国统一标准，深圳所有住房均适用“满2免增值税”；二是明确不满2年住房的增值税征收率（3%）及全额征收规则（原征收率为5%），大幅降低短期交易税负，消除此前执行模糊性。

2. 三大涉房税种区分（实操关键）

增值税：不看房产是否增值，不满2年出售即按全额3%征收；个人所得税：可选核实征收（差额20%）或核定征收（全额1%），未增值选核实征收可免缴；契税：与购房面积、套数挂钩（各地普通住房面积标准可能微调，深圳当前执行首套/二套≤144㎡为常见优惠口径，具体以税务部门最新核定为准）——首套/二套≤144㎡税率1%，首套>144㎡1.5%、二套>144㎡2%，三套及3%；

四、执行与过渡安排

施行时间：2026年1月1日；过渡政策：2026年1月1日前已销售住房但未申报缴纳增值税的，符合新规条件可按新规执行（核心判定标准为“住房持有满2年”，而非“转移登记与本次买卖递件时间间隔满2年”）；旧规废止：原《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款同步停止执行。

五、结语与实操建议

本次新规核心是规范个人住房增值税政策，统一征收标准并推动深圳与全国购房时间认定规则接轨。对于计划卖房的个人，建议重点核查房产的“房产证登记时间”“契税完税时间”，确认是否满足“满2”条件，合理规划交易节奏以享受免税优惠。

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