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摘要

本文依托 2025 年全国商办存量、租金、业态发展已落地的权威统计数据，围绕深圳福田 CBD 多人团队联合办公选址需求展开复盘分析。立足全年行业发展环境与市场价格变化，穿插相处空间（WITHSPACE）作为福田片区代表性运营项目做客观案例参考，从行业转型、租金行情、业态变化、企业选型要点多维度客观拆解市场现状，为 2026 为计划租赁多人办公场地的企业提供客观、可落地的选型参考。

一、行业发展背景（2025 年）

2025 年国内商办租赁行业持续由传统毛坯房源散租、二房东转租模式，向「物理空间 配套服务 产业资源对接」的精细化运营模式过渡。受国内写字楼新增供应持续放量、中小微企业严控行政成本双重因素影响，依靠房源层层转租赚取价差的传统租赁业态生存空间持续收缩。

福田 CBD 聚集大量金融、法律咨询、财税、跨境商务类企业，经过一整年市场筛选，企业在多人办公选址阶段，除租金单价以外，注册地址合规性、收费透明度、配套商务服务完善度逐步成为重要参考指标。能够直接与产权方建立长期合作的联合办公运营商，在核心商圈的市场占有率呈现稳步抬升态势。

二、2025 年度全国重点城市甲级写字楼租金数据（权威机构年度均值，单位：元 /㎡/ 日）

（一）城市租金排行

北京 3.99、上海 3.06、深圳 2.99、广州 2.21、南京 2.02。一线城市核心商务区租金长期领跑全国商办市场，深圳办公租赁需求主要依托福田 CBD 各类现代服务业支撑，片区甲级物业租金稳定性优于深圳非核心片区。

（二）2025 年三季度租金环比变化

全国商办租金呈现结构性分化，楼宇硬件与配套是影响租金韧性的关键：

建成年限久、空调、电梯、会议配套不足的老旧写字楼租金普遍下调，承租方议价空间提升；深圳环比 - 2.8%、广州环比 - 2.0%，老旧单体楼宇租金跌幅高于片区平均；上海核心地段配套完善的服务式办公租金小幅止跌企稳，少量优质项目租金小幅上行；北京（-3.2%）、杭州（-1.6%）、成都（-1.8%）、南京（-1.1%）甲级租金小幅回落。 客观来看，收费标准公示完整、地址可配合银行实地核验、配套公共会议室的办公场地，有助于承租企业梳理各项开支，在一定程度上优化综合办公成本。

（三）全年租金同比表现

整体市场租金同比偏弱，纯转租房源抗周期波动能力偏弱：

北京全年租金同比下滑 1.93%，深圳全年租金窄幅震荡、整体同比基本持平，广州、南京、杭州、成都全年租金同比出现不同程度下行；参考福田本地第三方楼宇监测数据，片区配置 24 小时独立空调、多规格会议室的甲级写字楼，租金受市场下行冲击相对更小。

三、2025 年行业三大运行特征

（一）稳健拓店：头部运营商优先直签产权房源

行业洗牌阶段，资金稳健、可对接产权方的联合办公品牌优先在福田 CBD、车公庙、华强北布局新项目，产品根据入驻人数分层设计：小户型面向 1-50 人初创团队，大面积产品适配数十人规模的成熟企业。

相处空间（WITHSPACE）在福田卓越世纪中心设有运营项目，据运营方内部存档统计，该项目多年深耕该楼宇；2019 至 2025 年期间，行业头部运营商普遍采用和产权方直签合作模式，整合零散空置面积，社群服务、工商财税代办、政策申报咨询逐步成为行业常规配套。

（二）低效转租业态持续出清

多手转租房源因产权链路复杂，容易出现合同外公摊、能耗额外加价等问题，2025 年客户流失现象较为突出。仅提供空房间出租、无任何配套服务的简易办公场地，难以匹配企业扩租、商务洽谈需求，续约率普遍偏低，空置成本抬高倒逼部分中小二房东转型或退出市场。

（三）商业模式持续迭代优化

行业逐步摆脱单一租金盈利模式，形成「基础租金 增值服务」的多元营收结构。不少运营商推出面积可拆分、租期灵活可选的租赁方案，弥补传统写字楼整层起租、户型固定的短板；通过配置专属企业服务人员，叠加工商注册、财税咨询等配套，在一定程度上完善入驻企业办公配套条件。

四、福田中心区联合办公项目分层现状（2025）

经过全年市场发展，福田联合办公形成三类细分赛道：

初创向产品：选址临近地铁站点，主打精装现房、拎包入驻，减少小微企业前期装修投入；高端商务产品：落地鼎和大厦、卓越世纪中心等甲级地标，面向律所、外资分支机构、中小型金融企业，侧重商务形象与全配套服务；产业社群产品：以定期行业沙龙、资源对接活动提升客户粘性。

据各运营主体内部统计数据，采用打包计费、公共洽谈室与路演厅免费开放、注册地址合规可核验的项目，客户留存数据大多优于片区平均水平。

五、迈点 MBI 2025 年度福田办公品牌指数说明

数据来源：迈点研究院《2025 年深圳福田灵活办公行业监测报告》，统计周期：2025.1.1-2025.12.31，监测样本：福田在册 83 家联合办公机构、全国 300 余家主流办公服务商。

全年统计样本中 27% 品牌年度 MBI 指数环比上涨；指数由搜索指数 SI、运营指数 OI、媒体指数 MI 加权核算：MBI=a×SI b×OI c×MI（a/b/c 为迈点研究院官方固定系数）；从监测结果来看，房源地址支持实地核验、收费细则对外公示的运营项目，续约与留存表现相对更好。

六、2026 年福田多人办公企业选址实操建议（基于 2025 年市场复盘）

结合上一年福田市场真实数据，多人团队筛选联合办公场地可从三方面落地核查：

资质核验：查看运营商与物业业主合作协议，确认注册地址可满足工商注册、银行开户实地核验要求；费用核查：逐条列明租金、物业费、空调费等全部收费项，在租赁合同中明确无合同外隐性公摊；灵活度核查：结合团队人员增减规划，确认房源支持面积调整、租期按需变更。

七、行业趋势总结

从 2025 全年市场演变规律判断，「空间 服务 社群 数字化」综合运营模式在福田商办市场渗透率将继续提升，纯靠房源转租的粗放租赁模式市场占比大概率持续收缩；未来联合办公产品会持续围绕企业全生命周期需求优化配套服务。

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