注册公司是创业者必须面对的任务之一。这个过程可能会有些复杂，但是只有完成这个过程，你的企业才能够合法地运营。主页将会介绍深圳代位注销公司流程及费用，有相关疑问的阅读者，那就请继续看下去吧。

本文提供了以下多个解答，欢迎阅读：

• 1、我的汽车保险快到期了 想换一家保险公司 应该怎么做
• 2、31日，计算本期应交企业所得税； 31日，结转所得税费用。 这些都怎么算啊？ 结转怎么结转啊。
• 3、深圳取消楼花抵押！不动产登记条例来了，旧改业主不能一房多卖了
• 4、保险代位求偿案件中能否对保险公估费进行代位追偿
• 5、我的车子被撞对方全责，对方保险公司定损多长时间期限？
• 6、深圳取消楼花抵押！不动产登记条例来了，旧改业主不能一房多卖了
• 7、我能否起诉我的保险公司，要求保险公司代位追偿

问题一：我的汽车保险快到期了 想换一家保险公司 应该怎么做

优质回答携带以下资料，到你想要投保的新的保险公司即可：

投保车的行驶证；

上年度的保单；

有效的身份证证件；

为个人投车保所需要携带的材料，假如投保人为企业的话，需要携带的材料有：

投保车的行驶证；

上年度的保单；

组织机构代码证。

拓展资料:

车辆保险的分类：

交强险

交强险[全称机动车交通事故责任强制保险]是我国首个由国家法律规定实行的强制保险制度。

《机动车交通事故责任强制保险条例》[以下简称《条例》]规定：交强险是由保险公司对被保险机动车发生道路交通事故造成受害人[不包括本车人员和被保险人]的人身伤亡、财产损失，在责任限额内予以赔偿的强制性责任保险。

车辆损失险

车辆损失险是指保险车辆遭受保险责任范围内的自然灾害（不包括地震）或意外事故，造成保险车辆本身损失，保险人依据保险合同的规定给予赔偿。这与第三者刚相反是顾自己的，如果您爱惜自己的车就要买。

第三者责任险

负责保险车辆在使用中发生意外事故造成他人（即第三者）的人身伤亡或财产的直接损毁的赔偿责任。撞车或撞人是开车时最害怕的，自己爱车受损失不算，还要花大笔的钱来赔偿他人的损失。因为交强险（2008版）在对第三者的医疗费用和财产损失上赔偿较低，在购买了交强险仍可考虑购买第三者责任险作为补充。

全车盗抢险

盗抢险,全称机动车辆全车盗抢险。机动车辆全车盗抢险的保险责任为全车被盗窃、被抢劫、被抢夺造成的车辆损失以及在被盗窃、被抢劫、被抢夺期间受到损坏或车上零部件、附属设备丢失需要修复的合理费用。

车上责任险

负责保险车辆发生意外事故造成车上人员的人身伤亡和车上所载货物的直接损毁的赔偿责任。其中车上人员的人身伤亡的赔偿责任就是过去的司机乘客意外伤害保险。

无过失责任险

投保车辆在使用过程中，因与非机动车辆、行人发生交通事故，造成对方人员伤亡和直接财产损毁，保险车辆一方不承担赔偿责任。如被保险人拒绝赔偿未果，对被保险人已经支付给对方而无法追回的费用，保险公司按《道路交通事故处理办法》和出险当地的道路交通事故处理规定标准在保险单所载明的本保险赔偿限额内计算赔偿。每次赔偿均实行20%的绝对免赔率。

掉落责任险

承担保险车辆在使用过程中，所载货物从车上掉下来造成第三者遭受人身伤亡或财产的直接损毁而产生的经济赔偿责任。赔偿责任在保险单所载明的保险赔偿限额内计算。每次赔偿均实行20%的绝对免赔率。

划痕险

划痕险即车辆划痕险，它属于附加险中的一项，主要是作为车损险的补充，能够为意外原因造成的车身划痕提供有效的保障。划痕险针对的是车身漆面的划痕，若碰撞痕迹明显，划了个口子，还有个大凹坑，这个就不属于划痕，属于车损险的理赔范围。

玻璃单独破碎险

玻璃单独破碎险，即保险公司负责赔偿被保险的车险在使用过程中，车辆本身发生玻璃单独破碎的损失的一种商业保险。车主一定要注意“单独”二字，是指被保车辆只有挡风玻璃和车窗玻璃(不包括车灯、车镜玻璃)出现破损的情况下保险公司才可以进行赔偿。如果车主想知道玻璃单独破碎险多少钱，可以通过下面的车险计算器来计算价格，也可以借此机会来比较一下哪家的保险公司车险价格更实惠，从而更有助于车主选择最适合自己的保公司进行投保。

车辆停驶损失险

保险车辆发生车辆损失险范围内的保险事故，造成车身损毁，致使车辆停驶而产生的损失，保险公司按规定进行以下赔偿：

(1)部分损失的，保险人在双方约定的修复时间内按保险单约定的日赔偿金额乘以从送修之日起至修复竣工之日止的实际天数计算赔偿；

(2)全车损毁的，按保险单约定的赔偿限额计算赔偿；

(3)在保险期限内，上述赔款累计计算，最高以保险单约定的赔偿天数为限。本保险的最高约定赔偿天数为90天，且车辆停驶损失险最大的特点是费率很高，达10%。

自燃损失险

自燃险即“车辆自燃损失保险”，是车损险的一个附加险，只有在投保了车损险之后才可以投保自燃险。在保险期间内，保险车辆在使用过程中，由于本车电路、线路、油路、供油系统、货物自身发生问题、机动车运转摩擦起火引起火灾，造成保险车辆的损失，以及被保险人在发生该保险事故时，为减少保险车辆损失而必须要支出的合理施救费用，保险公司会相应的进行赔偿。

设备损失险

车辆发生车辆损失险范围内的保险事故，造成车上新增设备的直接损毁，由保险公司按实际损失计算赔偿。未投保本险种，新增加的设备的损失保险公司不负赔偿责任。

车辆保险——百度百科

问题二：31日，计算本期应交企业所得税； 31日，结转所得税费用。 这些都怎么算啊？ 结转怎么结转啊。

优质回答1．从世界范围看，个人所得税制存在着不同的类型，当前我国个人所得税制采用的是（ ）

A．单一所得税制 B．分类所得税制

C．综合所得税制 D．混合所得税制

2．纳税人对外进行来料加工装配业务节省的材料，如 合同 约定应留归 企业 所有的，按税法规定正确的处理方法是（ ）。

A．视同收人处理 B．按购进材料直接入库

C．折价冲减费用 D．折价冲减加工产品成本

3.从2003年1月1日起， 保险 企业开展业务支付的代理手续费，可在不超过当年全部实收保费收人（ ）的范围内据实扣除。

A．3% B．5%

C．8% D．10%

4．某冰箱生产企业2004年度纳税调整前所得为200万元。经查，纳税调整前扣除了通过当地政府机关捐赠给受灾地区的货币资金5万元。该企业2004年度的应纳税所得额是（ ）万元。

A．194 B．244

C．242．5 D．250

5．资产负债表日后事项中涉及报告年度所属期间的销售退回，发生于报告年度所得税汇算清缴之前时，企业按应冲减的收人，借记“（ ）”科目，借记“应交税金一应交增值税（销项税额）”；接应退回或已退回的价款，贷记“应收账款”或“银行存款”等科目。

A．销售收人 B．以前年度损益调整

C．库存 商品 D．利润分配——未分配利润

6．某公司2004年度自行申报应纳税所得额为10万元。经某注册 税务 师审核，企业在申报应纳税所得额前已扣除了工资、薪金费用总额300万元，职工工会经费、职工福利费、职工教育经费52．5万元。企业全年平均在册职1 300人，当地政府确定的人均月计税工资标准为800元。除工资和提取的工资附加“三费”外，其他项目不予考虑。该公司2004年度应缴纳企业所得税（ ）万元。

A．7．95 B．9．90

C．10．22 D.10.90

7．某企业2004年度实现利润总额20万元。经某注册 税务师 审核，在“财务费用”账户中扣除了两次 利息 费用：一次向银行借人流动资金200万元，借款期限6个月，支付利息费用4．5万元；另一次经批准向职工借人流动资金50万元，借款期限9个月，支付利息费用2．25万元。在“营业外支出”账户中扣除了直接向贫困地区的捐款5万元。该企业2004年度应缴纳企业所得税（ ）万元。

A．8．48 B．8．25

C. 8．40 D.8．44

8．企业对已达一定工作年限、一定年龄或接近退休年龄的职工内部退养支付的一次性生活补贴，以及企业支付给解除劳动合同职工的一次性补偿支出，企业所得税的处理规定是（ ）。

A．税前不得扣除 B．税前可以扣除

C．税前按30%扣除 D．税前按50%扣除

9．某公司企业所得税税率为33%，某年度从联营企业分回税后利润55．5万元，联营企业适用的企业所得税税率为15%（当年享受减半征收的优惠政策，实际征税比例为7．5%）。从联营企业分回的税后利润应补企业所得税（ ）万元。

A．10．8 B．11．75

C．12．71 D．14．25

10．某乡镇企业2004年度实现收入总额250万元，应扣除的成本、费用225万元，应扣除的销售税费22万元。2004年度该乡镇企业应缴纳企业所得税（ ）万元。

A．0．45 B．0．49

C．0．54 D．0．99 [Page]

11.某公司企业所得税税率为33%，2004年度取得境内应税所得额120万元，取得境外投资的税后收益59．5万元。境外企业所得税税率为35%，由于享受了5%的税率优惠，实际缴纳了30%的企业所得税。该公司2004年度在我国应缴纳企业所得税（ ）万元。

A．39．60 B．41．39

C．42．15 D．46．82

（此处缺12～13题）

17．2004年国内甲公司从境外A公司租入价值400万元的专用设备，支付当年的使用费80万元。另外，还向境外B公司支付借款 利息 20万元。该公司应代扣代缴预提所得税（ ）万元。

A．7 B．8

C．9．6 D．10

18．在经济特区设立的外资银行、中外合资银行等金融机构，外国投资者投入资本或分行由总行拨人营运资金超过（ ）万美元，盎营期在10年的，经企业 申请 ，当地税务机关批准，从开始获利年度起，第1年免税，第2年和第3年减半征收。

A．500 B．1000

C．1500 D．2000

19.某外国投资者1998年在经济特区所在城市的老市区投资举办一家生产性企业，2000年被税务机关认定为开始获利年度，2005年该外国投资者决定从2004年度所分得的税后利润中取出90万元，用于增加本企业注册资本，经营期限暂定为10年。该外国投资者可以获得的再投资退税额为（ ）万元。（地方所得税税率3%）

（此处缺答案）

20中国境内负有代扣代缴预提所得（ ）日内缴人国库，并向当地税务机关报送扣缴所得税报告表。

A．5 B．7 C．10 D．15

[Page]

21李某还有22个月至法定退休年龄，办理了内部退养手续，从原任职单位取得了一次性收入l 8 000元。李某原月工资为860元，则李某应就其领零取的一次性收入的当月缴纳个人所得税（ ）元。

A．30 B．3225

C．1781 D．3255

22．徐某2004年承包某加工厂，根据协议变更登记为个体工商户，每年上交承包费 15万元。2004年加工取得收人总额70万元，准予扣除的成本、费用及相关支出合计48万元，其中含徐某每月从加工厂领取的工资1500元。徐某2004年应缴纳个人所得税（ ）元。

A．14 390 B.20690 C．23 420 D．24 050

23据个人所得税有关规定．下列表述错误的是（ ）。

A．实行核定征收的投资者，也可以享受个人所得税的优惠政策

B．分笔取得的属于一次劳务报酬所得应自行申报纳税

C．纳税人若采取邮寄方式申报纳税的，以寄出地的邮戳日期为实际申报日期

D．账册健全的个体工商户，其生产、经营所得应在取得收人次月7日内申报预缴，年度终了后3个月内汇算清缴，多退少补

24．田先生为一家杂志社记者，月工资2850元，其中包括70元的托儿补助费。2005年1月，田先生在所在单位的杂志上发表一篇文章，取得稿酬320元。田先生2005年1月份应缴纳个人所得税（ ）元。

A．230．50 B．182．50 C．173 D.220

25．中国一画家在某国出版作品集，共取得稿酬收入折合人民币90 000元，已经按该国的税法缴纳了个人所得税6000元。该画家通过民政部门向我国某受灾地区捐款20 000元，该画家应就此项收入缴纳个人所得税（ ）元。

A．1230 B．1280 C．4400 D．5200

26．约翰逊先生受英国某机构委托来华工作，于2004．年6月10日来华，8月31日回国。在华工作期间，中国企业每月向约翰逊先生支付工资10 000元，8月份取得其他单位审稿报酬2000元。约翰逊先生8月份应就其所得在中国境内缴纳个人所得税（ ）元。

A．815 B．825 C．1705 D．1065

27．杨某是自由撰稿人，2004年杨某的一篇小说在某国发表，取得稿酬折合人民币40 000元，并按该国税法规定缴纳了个人所得税4500元；当年，杨某将另一作品的手稿原件公开拍卖，取得拍卖收入50 000元。2004年杨某应缴纳个人所得税（ ）元。

A．8000 B．9900 C．20 000 D．2l 900

28．在计算个人所得税时，下列各项中不符合个人独资企业和合伙企业有关规定的是（ ）。

A．企业计提的各种准备金不得扣除

B．投资者的工资不得在税前扣除

C．企业发生的与生产经营有关的业务招待费，

1．有关销售自己使用过的固定资产应缴的增值税，下列说法正确的是（ ）。

A．纳税人销售自己使用过的属于应征消费税的机动车，售价超过原值的，按照6％的征收率征收增值税

B．纳税人销售自己使用过的属于应征消费税的游艇，售价超过原值的，按照2％的征收率征收增值税

C．纳税人销售自己使用过的属于应征消费税的摩托车，售价超过原值的，按照4％的征收率减半征收增值税

D．纳税人销售自己使用过的属于不征消费税的机动车，售价未超过原值的，按照4％的征收率减半征收增值税

2．注册税务师在一个会计年度内违反《注册税务师资格制度暂行规定》从事代理活动两次的，由省、自治区、直辖市及计划单列市注册税务师管理机构停止其从事税务代理业务（ ）。

A．1年

B．2年

C．3年

D．6个月

3．纳税人有合并、分立情形的应当向税务机关报告，并依法缴清税款。纳税人合并时未缴清税款的应当由（ ）。

A．合并后的纳税人继续履行未履行的纳税义务

B．合并前的纳税人继续履行未履行的纳税义务

C．合并后的纳税人对未履行的纳税义务承担连带责任

D．合并前的纳税人对未履行的纳税义务承担连带责任

4．外汇转让的营业额为买卖外汇的价差收入，即卖出价减买入价。外汇买入价是指（ ）。

A．购入原价加手续费

B．购入原价加印花税

C．购入原价加手续费和印花税

D．购入原价

5. 金融保险业营业税申报表附表中的储金业务收入明细表中“应税收入”一栏应填（ ）。

A．期初与期末储金余额之差

B．期初与期末储金余额之差乘以月利率

C．本期保费收入

D．本期应税保费收入减去免税保费收入

6．税务机关实施税收保全措施时，下列不在税收保全措施范围之内的物品是（ ）。

A．机动车辆

B．单价5000元的生活用品

C．被执行人直系亲属所拥有的金银饰品

D．被执行人扶养家属维持生活的必需用品

7．某外商投资企业2003年11月采购一台符合退税条件的国产设备，并于当年投入使用，税务机关于2004年3月退还其增值税款，则应作如下分录（ ）。

A．借：银行存款 借：累计折{日

贷：固定资产 贷：以前年度损益调整

B．借：银行存款 借：累计折旧

贷：固定资产 贷：管理费用

C．借：银行存款 借：累计折旧

贷：补贴收入 贷：制造费用

D．借：银行存款 借：累计折旧

贷：生产成本 贷：以前年度损益调整

8．注册税务师受托对某企业进行纳税审核，发现该企业某月份将福利部门领用的原材料20 000元，计入生产费用，经核实当月期末材料结存成本为50 000元，期末在产品结存成本为80 000元，期末产成品结存成本为120 000元，本期销售成本发生额为200 000元，则注册税务师采用“按比例分摊法”计算的分摊系数为（ ）。

A．0.08

B．0.05

C．0.04

D．0.0444

9．以下统一印制发票的领购方式中，适用于财务制度比较健全、有一定经营规模的纳税人的是（ ）。

A.验旧购新

B．交旧买新

C．批量供应

D．小额购买

10．欠缴税款的纳税人因怠于行使到期债权，或者放弃到期债权，或者无偿转让财产，或者以明显不合理的低价转让财产而受让人知道该情形，对国家税收造成损害的，税务机关可依照合同法第七十三条、七十四条的规定行使代位权和（ ）。

A．处置权

B．留置权

C．处分权

D．撤销权

二、多项选择题（共l0题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个符合题意，至少有1个错项。请将所选选项的代码填在括号内。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分。）

1．《税收征收管理法》规定，纳税人应享有的权利包括（ ）。

A．享受国家税法规定的减免税优待

B．要求税务机关对自己的财务情况保守秘密

C．依法申请退回多缴的税款

D．认为税务机关具体行政行为不当，纳税人有权拒绝履行纳税义务

E．申请延期申报和延期缴纳税款

2．《发票领购申请审批表》适用范围为（ ）。

A.纳税人初次购票

B．纳税人需增加发票种类、数量

C．纳税人丢失发票

D．纳税人需自制带有企业名称的专用发票

E．纳税人缴销发票

3．增值税纳税申报表第八项“免税货物及劳务销售额”栏，应填写（ ）。

A．本期适用零税率的货物及劳务的销售额

B．本期适用免、抵、退办法出口的货物的销售额

C．本期纳税检查调整的销售额

D．本期直接免征增值税的货物的销售额

E．本期即征即退货物及劳务的销售额

4．以下有关缴纳营业税的计税依据表述正确的有（ ）。

A．纳税人从事安装工程作业，不论所安装的设备的价值是否作为安装工程产值，其营业额均应包括设备的价款在内

B．股票转让的营业额为买卖股票的价差收入

C．办理初保业务，其营业额为纳税人经营保险业务向对方收取的全部价款

D．其他金融商品转让，其营业额为转让其他金融商品的价差收入

E．融资租赁以向承租者收取的全部价款和价外费用（不包括残值）减去出租方承担的出租货物的实际成本后的余额，以直线法折算出本期的营业额

5．有关再投资退税的计算公式，以下表述不正确的有（ ）。

A．再投资退税额＝再投资额÷（1－原实际适用的企业所得税税率和地方所得税税率之积）×原实际适用的企业所得税税率×退税率

B．再投资退税额＝再投资额÷（1－原实际适用的企业所得税税率和地方所得税税率之积）×原实际适用的企业所得税税率

C．再投资退税额＝再投资额÷（1－原实际适用的企业所得税税率和地方所得税税率之和）×原实际适用的企业所得税税率×退税率

D．再投资退税额＝再投资额÷（1－原实际适用的企业所得税税率和地方所得税税率之和）×原实际适用的地方所得税税率×退税率

E．再投资退税额＝再投资额÷（1一原实际适用的企业所得税税率）×原实际适用的企业所得税税率[Page]

6．城镇土地使用税以纳税人实际占用土地面积为计税依据，下列应当缴纳城镇土地使用税的计税依据包括（ ）。

A．某商店由政府部门核发的土地使用证书所确认的土地面积

B．企业厂区以外向社会开放的公园用地的土地面积

C．某饭店尚未领到土地使用证书，据实申报的土地面积

D．某房地产公司依据土地管理部门的批准，开山填海整治的土地面积

E．某林场依据土地管理部门的批准，改造的废弃土地面积

7．公民李某作为投资在市中心购置两套商品房，共计200万元，5年后将这两套商品房以240万元的价格转让给公民万某，在房地产交易过程中李某应缴纳（ ）税款。

A．印花税

B．契税

C．营业税

D．个人所得税

E．土地增值税

8．行政复议期间允许行政复议中止的情形有（ ）。

A．依法对具体行政行为的依据进行处理的

B．案件的结果须以另一案件的审查结果为依据，而另一案件尚未审结的

C．申请人请求被申请人履行法定职责，被申请人拒绝履行的

D．申请人身患重病暂由他人代理相关事项的

E．因自然灾害，致使复议机关暂时无法调查了解情况的

9．发票管理文书包括（ ）。

A．增值税抵扣明细表

B．企业自制发票申请审批表

C．纳税人担保财产清单

D．退税（抵税）申请审批确认书

E．复业单证领取表

10．税务代理档案是税务代理机构的重要历史资料，属于当期档案的有（ ）。

A．代理纳税申报工作底稿

B．税务机关纳税检查结论书

C．代理纳税审查报告

D．税务代理协议书

E．税务咨询备忘函

三、简答题（共3题，第1、3题各5分，第2题8分。）

（一） 2004年甲内资企业在年度决算报表编制前，委托注册税务师事务所进行所得税汇算清缴的审核。注册税务师在“长期投资—其他投资”明细账中，发现上年结转投资额为200万元，接受投资单位为深圳乙公司，甲企业当年投资收益账户为0，在“其他应付款——深圳乙公司”明细账中发现当年7月15日贷方发生额5万元，后附原始凭证为银行汇兑结算凭证和往来结算凭证，注册税务师认定该项其他应付款为投资分回利润（与事实相符），甲企业账务处理为：

借：银行存款 50 000

贷：其他应付款 50 000

假定甲企业当年和以前年度经营均盈利，也无其他涉税事项，甲企业所得税适用税率为33％；深圳乙公司企业所得税适用税率为15％，注册税务师应如何指导甲企业进行纳税申报，

大概就是这些题，很难找

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问题三：深圳取消楼花抵押！不动产登记条例来了，旧改业主不能一房多卖了

优质回答近日，深圳市规划和自然资源局公示《深圳经济特区不动产登记条例》（征求意见稿），公开征求意见（以下简称《条例》）。

《条例》起草说明表示，《条例》共七章122条，包括：总则、不动产登记簿与不动产登记证、登记程序、不动产权利登记与其他登记（一般规定、所有权用益物权的登记、抵押权登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记）、不动产登记资料管理与利用、法律责任、附则。

主要内容涉及不动产登记目的、概念、登记对象、登记权利类型、登记程序、登记资料管理与利用、法律责任等多方面的内容。

《条例》表示：

1、本《条例》将海域使用权、海岛使用权、林地使用权及森林林木所有权均予以规定，从而从根本上确认了海域、林权等不动产的物权地位。

2、明确深圳市不动产登记中心具有土地、房屋、林地、海域等各类不动产登记的登记主体资格，确认市不动产登记中心的法律地位。

3、引入第三方审查机构，明确申请人在办理继承权转移登记时，可以委托公证机构或具有遗嘱管理人资质的律师为登记所涉及的法律事实进行调查或者核实。

4、《条例》规定，申请居住权登记的房屋已设立抵押权登记的，房屋所有权人应当通知抵押权人。

5、《条例》取消了楼花抵押，按照国家体例为预售商品房办理抵押权预告登记。

6、以预告登记的方式限制了已经签订了搬迁补偿协议城市更新项目不能转移、抵押或者变更，从而避免一房二买，扰乱更新市场秩序。

本《条例》将搬迁补偿协议进行预告登记的程序进一步细化，并明确除更新外，土地整备、旧住宅区改造等项目签订的搬迁补偿协议也可以办理预告登记。

7、要求登记机构进一步加强信息共享，不断延申登记信息平台，尽快实现抵押权、查封网上办理。

8、本《条例》规范了不动产登记资料查询与利用，规定登记簿信息公开、夫妻查房、利害关系人查验的条件与要求，严格限制“以人查房”。

9、规定了【绿本强制过户】、【历史遗留房屋登记内容】等内容，解决登记疑难遗留问题。《条例》规定，在处理不动产登记历史遗留问题过程中，可以结合实际情况对登记簿的非必要事项进行缺省记载；在办理建筑物区分所有权登记的，不动产登记簿可以仅记载专有建筑面积，不记载分摊建筑面积。

主要创新点：

《深圳经济特区不动产登记条例》（征求意见稿）（以下简称《条例》）制度创新性主要体现在以下几个方面：

1.统一不动产登记依据及不动产登记机构。

统一登记依据。落实国家不动产统一登记制度，不再将房地产、海域、林权等各类不动产分别登记立法，将各类不动产登记纳入统一规范，以统一不动产登记依据。本《条例》将海域使用权、海岛使用权、林地使用权及森林林木所有权均予以规定，从而从根本上确认了海域、林权等不动产的物权地位。

统一登记机构。明确深圳市不动产登记中心具有土地、房屋、林地、海域等各类不动产登记的登记主体资格，确认市不动产登记中心的法律地位。2013年修改的《深圳经济特区房地产登记条例》，开创了事业单位作为房地产登记机构的先河。本《条例》是对现行《房地产登记条例》的完善与扩充，避免出现登记主体不适格的情形。同时进一步加强不动产登记机构管理，增加登记人员资格管理、重大疑难登记集体决策、登记错误责任保险、登记审查范围约束、登记赔偿责任认定等内容，进一步明确登记机构及登记人员应当承担的职责与义务。

2.完善继承、遗嘱、遗赠不动产登记

继承、遗嘱、遗赠不动产登记一直是不动产登记的难点，按照《民法典》的规定，继承、遗嘱、遗赠不动产需要登记机构审查很多事项。

在继承中，需要对继承人的资格、遗产情况、放弃继承权是否自愿、放弃继承权声明书的真实性、被继承权人生前是否有债权债务以及继承人对此的意见、继承人有无依法丧失继承权的事项进行审查；在遗嘱继承中，要对被继承人的真实意思、遗嘱的范围、遗嘱的效力、遗嘱被继承人是否丧失继承权等事项进行审查；在遗赠中，要对遗赠扶养协议的效力、涉及财产是否属于遗赠扶养协议范围、法定继承人是否缺乏劳动能力又无生活来源、遗赠扶养协议扶养人是否履行了扶养义务等事项进行审查。

此类法律关系在社会生活中非常复杂，专业人士都难以把握，一旦处理不好，可能引发家庭纠纷乃至社会矛盾。而登记机构的工作人员也缺乏足够的驾驭和掌控能力，让其作出精确的审查和判断，确实非常困难。因此，本次立法着力细化继承、遗嘱、遗赠相关不动产登记规定。

一是将法定继承与遗嘱继承分开规定，明确两类继承转移登记的申请材料。在法定继承转移登记中，需要全部法定继承人关于不动产分配的协议等材料，遗嘱、受遗赠转移登记中，需要当事人关于遗嘱、遗赠抚养协议真实性的承诺。同时明确此类转移登记，当事人也可以提交经公证或者其他法律文书。

二是增加了公告程序，明确不动产登记机构可以将当事人死亡证明材料、遗嘱或全部法定继承人关于不动产分配的协议等材料进行公告，公告时间不少于三个月。

三是借鉴德国、台湾的经验，引入第三方审查机构，明确申请人在办理继承权转移登记时，可以委托公证机构或具有遗嘱管理人资质的律师为登记所涉及的法律事实进行调查或者核实。公证机构或者律师事务所出具的公证文书或法律意见书可以作为登记审查依据。引入《民法典》遗嘱管理人制度，合理分摊审查责任，引导当事人通过聘请遗嘱管理人或者开展被继承不动产转移登记相关公证，平稳实现继承权，避免出现纠纷。申请人委托公证机构或者具有遗嘱管理人资质的律师为登记所涉及的法律事实进行调查或者核实为可选事项，并不是必选事项，并未强制性增加申请人负担。

四是探索建立告知承诺制。在继承、受遗赠转移登记中，申请人确实难以获取死亡证明、亲属关系证明等材料，可以由申请人书面承诺代替，以减轻当事人的负担。具体告知承诺制的管理办法由主管部门另行制定。由于告知承诺制在办理时，部分申请材料通过承诺制获得，法律关系还处于一种不稳定的状态中。因此，《条例》规定，通过告知承诺制办理转移登记的不动产，在转移登记办理后一年内不得再办理转移登记。避免当事人通过欺骗手段，用告知承诺制获得房产后即刻转让房产，使得存在善意第三人而房产无法被追回。

3.详细规定居住权登记

居住权是《民法典》新增加的内容。《民法典》第三百六十八条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。” 按照《民法典》的规定，居住权应当登记，但是《民法典》对于居住权如何登记却语焉不详。

本次立法明确了居住权登记申请材料及办理流程。针对实操中争议较大的已设立抵押权房屋能否设立居住权、一个房屋能否设立多个居住权、居住权能否转移、居住权何时失效等问题给予了明确的规范，能够有效指导我市居住权登记实践。

首先，居住权的制度价值在于保障弱者（如老人、未成年子女、离婚未获得房产所有权一方等）的住房问题，使得他们能够住有所居，生活得到保障。

抵押权的制度价值在于保障将来债权的实现，当债务人无法偿还债务时，可以对抵押物变卖所得价款优先受偿。

因此二者所涉及的所有权权能不相一致，故二者设立并不存在冲突。

但是，实践中，设立居住权确实可能对抵押权人造成不利影响，因居住权是长期物权，一旦房屋设立了居住权可能拍卖价格大打折扣，保障抵押权人优先受偿的功能也将大受影响。

因此，本《条例》规定，申请居住权登记的房屋已设立抵押权登记的，房屋所有权人应当通知抵押权人。抵押权人可以在接到通知后，要求抵押提前实现或者更换抵押物。由于居住权是针对一个不动产单元，因此，一个不动产登记单元仅能设立一个居住权，但居住权人可以有多个。

4.创新预告登记规定

一是取消楼花抵押，将预售商品房抵押权预告登记与预售商品房备案衔接。

由于我市一直按照《深圳经济特区房地产登记条例》对预售商品房进行楼花抵押，因此我市预告登记几乎没有实践。（楼花抵押指为尚未竣工的在建建筑物办理抵押权登记。）按照国家不动产相关规定，在建建筑物仅能办理抵押权预告登记，不能办理抵押权登记（楼花抵押）。

因此，我市现有楼花抵押与国家在建建筑物抵押权预告登记不同，无法数据汇交，无法统一规范管理。

为此，本《条例》取消了楼花抵押，按照国家体例为预售商品房办理抵押权预告登记。为了与预售商品房备案相衔接，本《条例》规定“商品房预售人应当自预售商品房买卖合同备案后十日内申请办理预购商品房的预告登记”。从而逐步将预售商品房备案与预售商品房抵押权预告登记相互衔接。考虑到开发商有可能怠于办理预售商品房抵押权预告登记，本《条例》规定了购房人可以单方申请预售商品房抵押权预告登记。

二是衔接更新条例，细化搬迁补偿协议预告登记制度。

2021年3月《深圳经济特区城市更新条例》颁布实施，其中第三十一条规定了搬迁补偿协议可以设立预告登记，并向不动产登记机构申请登记。预告登记有效期内，未经预告登记权利人一致同意，不动产登记机构不受理被搬迁房屋的不动产转移、抵押或者变更等登记业务。以预告登记的方式限制了已经签订了搬迁补偿协议城市更新项目不能转移、抵押或者变更，从而避免一房二买，扰乱更新市场秩序。本《条例》将搬迁补偿协议进行预告登记的程序进一步细化，并明确除更新外，土地整备、旧住宅区改造等项目签订的搬迁补偿协议也可以办理预告登记。

5.利用信息化手段进一步落实便民利民理念

随着信息化手段的发展，不动产登记产生了翻天覆地的变化。本次立法结合国家行政审批事项改革、优化营商环境等要求，将不动产登记流程进一步优化、简化，多让信息跑路，便民利民。

一是简化申请材料，删除申请材料兜底条款，规定登记机构可以实时互通取得材料不得要求当事人提供。

二是要求登记机构进一步加强信息共享，不断延申登记信息平台，尽快实现抵押权、查封网上办理。

三是规定了当事人单方申请、委托申请的具体适用类型并及时公布，方便群众申请登记时查阅。

四是细化不动产登记信息查询，原《暂行条例》及《实施细则》中并没有规定不动产登记资料的查询与共享的内容。本《条例》规范了不动产登记资料查询与利用，规定登记簿信息公开、夫妻查房、利害关系人查验的条件与要求，严格限制“以人查房”。

五是进一步压缩登记办理时限，优化营商环境。

6.解决登记疑难遗留问题

针对各类登记历史遗留问题，分门别类、区分历史情况，在立法中明确处理原则，理顺各部门职责，配套衔接登记历史遗留专门规定，体系性解决登记历史遗留问题。

一是明确因历史原因，土地权属来源证明材料不齐全、无法补办竣工验收证明文件的处理程序。因土地管理制度变化或者原始资料缺失、原建设单位灭失等历史原因，土地权属来源资料、竣工验收证明文件等登记前置材料不齐全的，可以在权属清晰的情况下，完善相关手续。

二是在历史遗留房屋登记内容方面，明确可以缺省登记。考虑到历史遗留违法建筑可能无法记载建筑物分摊建筑物面积，重新测绘重新分摊建筑面积，可能会影响已经颁发的不动产证的合法物权。因此，本《条例》规定，在处理不动产登记历史遗留问题过程中，可以结合实际情况对登记簿的非必要事项进行缺省记载；在办理建筑物区分所有权登记的，不动产登记簿可以仅记载专有建筑面积，不记载分摊建筑面积。

三是明确交叉办证处理原则。明确已经按照历史规定在未办理建设用地及房屋所有权首次登记的情况下，已经为部分房屋办理分户登记或者转移登记的（交叉办证），能补办首次登记的，应当办理首次登记，确实无法补办首次登记的，可以突破连续登记原则，在权属清晰的前提下，不补办首次登记，继续为同宗地内其他房屋按照原规定继续办理不动产手续，但是新办理的物权不得损害已经设立的物权。

因意见稿近1万8千字，楼市大事仅截取部分内容，完整版请查询深圳规自局官网发布内容：

深圳经济特区不动产登记条例（修订草案稿）节选

总则

【适用范围】深圳经济特区不动产登记活动适用本条例。

本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产自然状况、权利状况以及其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域及其建筑物、构筑物、林木等定着物。

不动产登记簿与不动产登记证书

【登记簿形式】不动产登记簿采用电子介质。

不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原始登记资料予以重建。

【登记簿效力】不动产登记簿由不动产登记机构依法制作，永久保存。

任何组织或者个人不得损毁不动产登记簿；除依法予以更正外，不得修改不动产登记簿记载的事项。

登记程序

【共同申请】因买卖、互换、赠与、抵押等导致不动产权利变动的，应当由双方当事人共同申请不动产登记。

【单方申请】具有下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

● 城市更新搬迁补偿协议签订后，物业权利人未按约定与市场主体共同申请被搬迁房屋相关预告登记的，市场主体申请被搬迁房屋相关预告登记；

【共有不动产申请】处分共有不动产申请登记的，应当由占份额三分之二的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但登记簿上记载当事人另有约定的除外。

按份共有人处分其享有的不动产份额的，无须其他共有人共同申请。

【代位申请】有下列情形之一的，可以由当事人以自己的名义向不动产登记机构代位申请登记：

●建设项目开发建设主体灭失，且没有承继单位的，可由购房人或者区级人民政府指定的单位代位申请办理不动产登记。

【集体决策机制】建立健全不动产登记的集体决策机制。

不动产登记机构在办理涉及群体信访、重大社会利益、登记历史遗留问题等疑难复杂登记事项时，应当由不动产登记机构集体讨论决定。

不动产权利登记与其它登记

一般规定：

【登记类型】不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、预告登记、异议登记和查封登记等。

【告知承诺制】在继承、受遗赠转移登记中，申请人确实难以获取死亡证明、亲属关系证明等材料，可以由申请人书面承诺代替，具体办法由主管部门另行制定。

通过告知承诺制办理转移登记的不动产，在转移登记办理后一年内不得再办理转移登记。

【第三方服务】申请人在办理继承、受遗赠转移登记时，可以委托公证机构或具有遗产管理人资质的律师为登记所涉及的法律事实进行调查或者核实。公证机构或律师事务所应当勤勉尽责，对其所认定的法律事实的真实性、准确性、完整性负责，并出具公证文书或法律意见书。

不动产登记机构可以将公证机构或律师事务所出具的公证文书或法律意见书作为登记审查依据。

【继承转移登记公告】不动产登记机构在受理后，可以在其门户网站对当事人提交的死亡证明材料、遗属或全部法定继承人关于不动产分配的协议以及申请事项等进行公告，公告时间不少于三个月。公告期满无异议或异议不成立的，不动产登记机构及时记载于不动产登记簿。

所有权、用益物权的登记：

【一体登记】依法取得国有建设用地使用权、海域使用权的，可以单独申请国有建设用地使用权、海域使用权的首次登记。

建筑物、构筑物、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。

【土地权属来源资料不全】在处理不动产登记历史遗留问题过程中，因土地管理政策调整、档案材料不全等历史原因确实无法取得土地权属来源资料或土地权属来源资料不齐全的，主管部门或其派出机构可以在不动产所在地公告三十日，公告无争议或争议不成立的，出具土地权属来源相关证明文件，视为土地权属来源资料。

【无法取得房屋已经竣工的证明材料】在处理不动产登记历史遗留问题过程中，因建设工程的建设、勘察、设计、施工、监理等单位灭失或者不配合导致无法办理竣工备案手续的，在取得住房建设部门备案的房屋质量安全鉴定合格文件以及消防验收备案文件后，可以视为房屋已经竣工的证明材料。

【业主共有部分登记】不动产登记机构办理房屋所有权首次登记时，应当依申请将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并登记为业主共有，并在不动产登记簿上予以记载。

【绿本强制过户】土地权属来源文件或者不动产登记簿中对房地产权利进行限制的不动产可以根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书办理转移登记。转移后不改变其原有权利限制，法律、法规另有规定的除外。

【开发建设主体灭失】建设项目开发建设主体灭失且尚未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，首次登记和转移登记可一并办理。

【历史遗留房屋登记内容】在处理不动产登记历史遗留问题过程中，可以结合实际情况对不动产登记簿的非必要事项进行缺省记载；在办理建筑物区分所有权登记的，不动产登记簿可以仅记载专有建筑面积，不记载分摊建筑面积。

【居住权】已登记的具有住宅功能房屋可以依法设立居住权。

一个不动产单元设立一个居住权。

抵押权登记：

【抵押权登记顺序】同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定且征得有利害关系的其他抵押权人同意的，从其约定办理抵押权登记。

【在建建筑物抵押权】在建建筑物抵押的，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。

在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。

更正登记：

【撤销登记】有下列情形之一且尚不具备更正登记条件的，不动产登记机构可以撤销全部或部分登记事项，但撤销事项对错误登记之后发生的其他登记产生不利影响的除外：

（一）有证据证明当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件的；

（二）登记原因证明文件被依法认定无效或者被撤销的。

前款所列情形除善意取得外，不动产登记机构应当在登记簿中记载撤销登记事项。

撤销事项具备不动产登记条件后，可以依照本条例办理相应登记。

异议登记：

【异议登记适用情形】利害关系人认为不动产登记簿记载的权利归属错误申请异议登记的，应当提交下列材料：

（一） 对登记的不动产权利有利害关系的证明材料；

（二）不动产登记簿记载的权利归属错误的证明材料。

预告登记：

【预告登记适用情形】有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：

【预购商品房预告登记】商品房预售人应当自预售商品房买卖合同备案后十日内申请办理预购商品房的预告登记。

申请预购商品房预告登记的，应当提交下列材料：

（一）已备案的商品房预售合同；

（二）预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应材料。

申请预告登记的预购商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记和预购商品房预告登记。

【预购商品房抵押权预告登记】申请预购商品房抵押权预告登记的，应当提交下列材料：

（一）已办理预购商品房预告登记的证明材料；

（二）抵押合同；

（三）当事人关于预告登记的约定；

预购商品房办理房屋所有权首次登记后，当事人应当申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。

【城市更新等预告登记】申请城市更新、土地整备、旧住宅区改造所涉不动产预告登记的，应当提交下列材料：

（一）经备案的搬迁安置补偿协议；

（二）当事人关于预告登记的约定。

查封登记：

【轮候查封登记】两个人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记。查封登记失效的，排列在先的轮候查封自动转为查封，查封期限自轮候查封转为查封时起算。

轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达不动产登记机构的时间先后进行排列。

不动产登记资料管理和利用

【公开查询】自然人、法人、非法人组织可以凭身份证明查询不动产登记簿记载的下列信息：

（一）不动产的自然状况；

（二）不动产是否存在抵押权登记、预告登记或者异议登记情形；

（三）不动产是否存在查封登记或者其他限制处分的情形。

【夫妻查询】夫妻一方可以持申请书、身份证明和结婚证明材料查询配偶不动产登记结果。

【利害关系人查询】因不动产存在相关民事纠纷的利害关系人可以持申请书、身份证明以及利害关系证明材料查询与民事纠纷有利害关系的不动产登记结果。

委托律师处理该纠纷的，受托律师可以持律师执业证书以及律师事务所出具的委托处理不动产民事纠纷证明查询与纠纷有利害关系的不动产登记结果。

【潜在利害关系人核验】拟买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产的利害关系人可以持申请书、身份证明以及拟核验的不动产登记结果申请核验所提供的被查询不动产登记结果与登记簿的记载是否一致。

问题四：保险代位求偿案件中能否对保险公估费进行代位追偿

优质回答在司法实践中，对于保险公估费能否进行追偿存在不同的做法，早先的司法实践支持保险公司追偿保险公估费的案例较多，如广州华洋宏大物流与美亚保险佛山支公司保险代位求偿案【（2007）穗中法民二终字第1225号】；但目前的司法实践似乎不太支持将保险公估费纳入追偿的范围，如中国人寿财产保险公司深圳市分公司与广州明通运输公司保险代位求偿案【(2010)穗中法民二终字第1720号】。支持者认为，保险公估费是为查明保险事故，确定损失而产生，属于保险赔偿范围，因此应当作为追偿范围。反对者认为，根据《保险法》第64条规定，保险公估服务是为查明保险事故的性质、原因和保险标的的损失程度所支付的必要的、合理的费用，因此属于保险公司的运营成本，理应由保险承担承担。同时，鉴于保险实务中，保险公估机构大多由保险公司聘请并支付公估费，也没有包括在保险赔偿金中，根据《保险法》第60条的规定，代位追偿只能在赔付范围内追偿，因此保险公司不能向第三人追偿公估费。我们认为，保险公估费是伴随保险事故的发生而产生的额外费用，并非是保险公司的正常运营费用。在保险追偿案件中，保险事故的发生通常是由第三人造成的，那么公估费也是第三人给保险公司造成的额外损失。若不允许保险公司进行追偿公估费，客观上也造成保险公司的运营成本上升，最终通过保险费的提升转嫁给更多的被保险人，最终由无辜的被保险人为第三人的过错买单，这违反了法律的公正原则。至于说，《保险法》第64条关于为查明保险事故的性质、原因和保险标的的损失程度所支付的必要的、合理的费用由保险公司承担的规定，我们认为保险公估费虽然属于该条款的费用范畴，但不应因此将公估费理解为保险公司的运营成本。正如同《保险法》第66条规定合理的诉讼、仲裁费也由保险公司承担，难道说这些费用也要被视为保险公司的运营成本吗？显然不是，这里的“由保险公司承担”应当指的是保险赔偿金的计算问题，即除了保险标的的直接损失外，还包括因保险事故产生的间接费用损失。针对保险公估费有保险公司直接向保险公估机构支付的情况，因公估费不在保险赔偿金范围，若允许保险公司进行追偿，与《保险法》第60条是有冲突的。事实上，根据《保险法》第22条的规定，保险事故发生后，被保险人需要向保险公司提供与确认保险事故的性质、原因、损失程度等有关的证明和资料，这当然包括公估机构出具的《公估报告》，换句话说，被保险人应当委托公估机构对事故进行调查，费用可作为保险赔偿金的组成部分。但保险实务中，保险公司在委托保险公估机构的行动上总是非常积极，因为这样可以和公估机构建立更好地联系，出具的公估报告对保险公司更为有利。综上所述，对于由被保险人支付的公估费，保险公司也作为保险赔偿金进行赔付的，应当允许进行追偿。对于由保险公司直接支付的保险公估费，不能进行追偿。

扩展阅读：【保险】怎么买，哪个好，手把手教你避开保险的这些"坑"

问题五：我的车子被撞对方全责，对方保险公司定损多长时间期限？

优质回答很多人说了，我去起诉他，但是这样做呢，费时又费力。今天我来教大家一招解决，都是干货，建议收藏转发。如果你的车有车损险，最简单有效的方法就是走代位追偿，无论你的车子撞得轻还是重，或者说你想走全损，咱们都可以向投保的保险公司去申请代位追偿，这样保险公司就会先出钱给你修车。之后呢，再由保险公司向责任方进行追查，那至于说能不能追得回，用什么方法去追，咱们都不用管。

那要怎么申请代位追偿呢？首先拿着你的事故证明，保留好事故现场的照片或者视频，把对方的详细资料发给保险公司，那有人会问了，这个详细资料从哪里来呢？咱们到事发地的交通队说明情况，交通队呢，就会把这个详细的资料发给你，咱们到保险公司去申请即可。如果保险公司答应的不痛快，直接打银BJ电话进行投诉保准管用，特别说明一点，如果你是完全无责的话，走代位追偿是不算你出险的，第二年的保险该优惠还优惠。

网友：走代位赔偿的亲，一定要注意，必须是对方全责。另外保险公司履行代位协议时候一定会要对方当事人身份信息，大家一定要注意这两点！

网友：《保险法》第六十条，因第三者对保险标的的损害而造成保险事故的，保险人自向被保险人赔偿保险金之日起，在赔偿金额范围内代位行使被保险人对第三者请求赔偿的权利。

问题六：深圳取消楼花抵押！不动产登记条例来了，旧改业主不能一房多卖了

优质回答近日，深圳市规划和自然资源局公示《深圳经济特区不动产登记条例》（征求意见稿），公开征求意见（以下简称《条例》）。

《条例》起草说明表示，《条例》共七章122条，包括：总则、不动产登记簿与不动产登记证、登记程序、不动产权利登记与其他登记（一般规定、所有权用益物权的登记、抵押权登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记）、不动产登记资料管理与利用、法律责任、附则。

主要内容涉及不动产登记目的、概念、登记对象、登记权利类型、登记程序、登记资料管理与利用、法律责任等多方面的内容。

《条例》表示：

1、本《条例》将海域使用权、海岛使用权、林地使用权及森林林木所有权均予以规定，从而从根本上确认了海域、林权等不动产的物权地位。

2、明确深圳市不动产登记中心具有土地、房屋、林地、海域等各类不动产登记的登记主体资格，确认市不动产登记中心的法律地位。

3、引入第三方审查机构，明确申请人在办理继承权转移登记时，可以委托公证机构或具有遗嘱管理人资质的律师为登记所涉及的法律事实进行调查或者核实。

4、《条例》规定，申请居住权登记的房屋已设立抵押权登记的，房屋所有权人应当通知抵押权人。

5、《条例》取消了楼花抵押，按照国家体例为预售商品房办理抵押权预告登记。

6、以预告登记的方式限制了已经签订了搬迁补偿协议城市更新项目不能转移、抵押或者变更，从而避免一房二买，扰乱更新市场秩序。

本《条例》将搬迁补偿协议进行预告登记的程序进一步细化，并明确除更新外，土地整备、旧住宅区改造等项目签订的搬迁补偿协议也可以办理预告登记。

7、要求登记机构进一步加强信息共享，不断延申登记信息平台，尽快实现抵押权、查封网上办理。

8、本《条例》规范了不动产登记资料查询与利用，规定登记簿信息公开、夫妻查房、利害关系人查验的条件与要求，严格限制“以人查房”。

9、规定了【绿本强制过户】、【历史遗留房屋登记内容】等内容，解决登记疑难遗留问题。《条例》规定，在处理不动产登记历史遗留问题过程中，可以结合实际情况对登记簿的非必要事项进行缺省记载；在办理建筑物区分所有权登记的，不动产登记簿可以仅记载专有建筑面积，不记载分摊建筑面积。

主要创新点：

《深圳经济特区不动产登记条例》（征求意见稿）（以下简称《条例》）制度创新性主要体现在以下几个方面：

1.统一不动产登记依据及不动产登记机构。

统一登记依据。落实国家不动产统一登记制度，不再将房地产、海域、林权等各类不动产分别登记立法，将各类不动产登记纳入统一规范，以统一不动产登记依据。本《条例》将海域使用权、海岛使用权、林地使用权及森林林木所有权均予以规定，从而从根本上确认了海域、林权等不动产的物权地位。

统一登记机构。明确深圳市不动产登记中心具有土地、房屋、林地、海域等各类不动产登记的登记主体资格，确认市不动产登记中心的法律地位。2013年修改的《深圳经济特区房地产登记条例》，开创了事业单位作为房地产登记机构的先河。本《条例》是对现行《房地产登记条例》的完善与扩充，避免出现登记主体不适格的情形。同时进一步加强不动产登记机构管理，增加登记人员资格管理、重大疑难登记集体决策、登记错误责任保险、登记审查范围约束、登记赔偿责任认定等内容，进一步明确登记机构及登记人员应当承担的职责与义务。

2.完善继承、遗嘱、遗赠不动产登记

继承、遗嘱、遗赠不动产登记一直是不动产登记的难点，按照《民法典》的规定，继承、遗嘱、遗赠不动产需要登记机构审查很多事项。

在继承中，需要对继承人的资格、遗产情况、放弃继承权是否自愿、放弃继承权声明书的真实性、被继承权人生前是否有债权债务以及继承人对此的意见、继承人有无依法丧失继承权的事项进行审查；在遗嘱继承中，要对被继承人的真实意思、遗嘱的范围、遗嘱的效力、遗嘱被继承人是否丧失继承权等事项进行审查；在遗赠中，要对遗赠扶养协议的效力、涉及财产是否属于遗赠扶养协议范围、法定继承人是否缺乏劳动能力又无生活来源、遗赠扶养协议扶养人是否履行了扶养义务等事项进行审查。

此类法律关系在社会生活中非常复杂，专业人士都难以把握，一旦处理不好，可能引发家庭纠纷乃至社会矛盾。而登记机构的工作人员也缺乏足够的驾驭和掌控能力，让其作出精确的审查和判断，确实非常困难。因此，本次立法着力细化继承、遗嘱、遗赠相关不动产登记规定。

一是将法定继承与遗嘱继承分开规定，明确两类继承转移登记的申请材料。在法定继承转移登记中，需要全部法定继承人关于不动产分配的协议等材料，遗嘱、受遗赠转移登记中，需要当事人关于遗嘱、遗赠抚养协议真实性的承诺。同时明确此类转移登记，当事人也可以提交经公证或者其他法律文书。

二是增加了公告程序，明确不动产登记机构可以将当事人死亡证明材料、遗嘱或全部法定继承人关于不动产分配的协议等材料进行公告，公告时间不少于三个月。

三是借鉴德国、台湾的经验，引入第三方审查机构，明确申请人在办理继承权转移登记时，可以委托公证机构或具有遗嘱管理人资质的律师为登记所涉及的法律事实进行调查或者核实。公证机构或者律师事务所出具的公证文书或法律意见书可以作为登记审查依据。引入《民法典》遗嘱管理人制度，合理分摊审查责任，引导当事人通过聘请遗嘱管理人或者开展被继承不动产转移登记相关公证，平稳实现继承权，避免出现纠纷。申请人委托公证机构或者具有遗嘱管理人资质的律师为登记所涉及的法律事实进行调查或者核实为可选事项，并不是必选事项，并未强制性增加申请人负担。

四是探索建立告知承诺制。在继承、受遗赠转移登记中，申请人确实难以获取死亡证明、亲属关系证明等材料，可以由申请人书面承诺代替，以减轻当事人的负担。具体告知承诺制的管理办法由主管部门另行制定。由于告知承诺制在办理时，部分申请材料通过承诺制获得，法律关系还处于一种不稳定的状态中。因此，《条例》规定，通过告知承诺制办理转移登记的不动产，在转移登记办理后一年内不得再办理转移登记。避免当事人通过欺骗手段，用告知承诺制获得房产后即刻转让房产，使得存在善意第三人而房产无法被追回。

3.详细规定居住权登记

居住权是《民法典》新增加的内容。《民法典》第三百六十八条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。” 按照《民法典》的规定，居住权应当登记，但是《民法典》对于居住权如何登记却语焉不详。

本次立法明确了居住权登记申请材料及办理流程。针对实操中争议较大的已设立抵押权房屋能否设立居住权、一个房屋能否设立多个居住权、居住权能否转移、居住权何时失效等问题给予了明确的规范，能够有效指导我市居住权登记实践。

首先，居住权的制度价值在于保障弱者（如老人、未成年子女、离婚未获得房产所有权一方等）的住房问题，使得他们能够住有所居，生活得到保障。

抵押权的制度价值在于保障将来债权的实现，当债务人无法偿还债务时，可以对抵押物变卖所得价款优先受偿。

因此二者所涉及的所有权权能不相一致，故二者设立并不存在冲突。

但是，实践中，设立居住权确实可能对抵押权人造成不利影响，因居住权是长期物权，一旦房屋设立了居住权可能拍卖价格大打折扣，保障抵押权人优先受偿的功能也将大受影响。

因此，本《条例》规定，申请居住权登记的房屋已设立抵押权登记的，房屋所有权人应当通知抵押权人。抵押权人可以在接到通知后，要求抵押提前实现或者更换抵押物。由于居住权是针对一个不动产单元，因此，一个不动产登记单元仅能设立一个居住权，但居住权人可以有多个。

4.创新预告登记规定

一是取消楼花抵押，将预售商品房抵押权预告登记与预售商品房备案衔接。

由于我市一直按照《深圳经济特区房地产登记条例》对预售商品房进行楼花抵押，因此我市预告登记几乎没有实践。（楼花抵押指为尚未竣工的在建建筑物办理抵押权登记。）按照国家不动产相关规定，在建建筑物仅能办理抵押权预告登记，不能办理抵押权登记（楼花抵押）。

因此，我市现有楼花抵押与国家在建建筑物抵押权预告登记不同，无法数据汇交，无法统一规范管理。

为此，本《条例》取消了楼花抵押，按照国家体例为预售商品房办理抵押权预告登记。为了与预售商品房备案相衔接，本《条例》规定“商品房预售人应当自预售商品房买卖合同备案后十日内申请办理预购商品房的预告登记”。从而逐步将预售商品房备案与预售商品房抵押权预告登记相互衔接。考虑到开发商有可能怠于办理预售商品房抵押权预告登记，本《条例》规定了购房人可以单方申请预售商品房抵押权预告登记。

二是衔接更新条例，细化搬迁补偿协议预告登记制度。

2021年3月《深圳经济特区城市更新条例》颁布实施，其中第三十一条规定了搬迁补偿协议可以设立预告登记，并向不动产登记机构申请登记。预告登记有效期内，未经预告登记权利人一致同意，不动产登记机构不受理被搬迁房屋的不动产转移、抵押或者变更等登记业务。以预告登记的方式限制了已经签订了搬迁补偿协议城市更新项目不能转移、抵押或者变更，从而避免一房二买，扰乱更新市场秩序。本《条例》将搬迁补偿协议进行预告登记的程序进一步细化，并明确除更新外，土地整备、旧住宅区改造等项目签订的搬迁补偿协议也可以办理预告登记。

5.利用信息化手段进一步落实便民利民理念

随着信息化手段的发展，不动产登记产生了翻天覆地的变化。本次立法结合国家行政审批事项改革、优化营商环境等要求，将不动产登记流程进一步优化、简化，多让信息跑路，便民利民。

一是简化申请材料，删除申请材料兜底条款，规定登记机构可以实时互通取得材料不得要求当事人提供。

二是要求登记机构进一步加强信息共享，不断延申登记信息平台，尽快实现抵押权、查封网上办理。

三是规定了当事人单方申请、委托申请的具体适用类型并及时公布，方便群众申请登记时查阅。

四是细化不动产登记信息查询，原《暂行条例》及《实施细则》中并没有规定不动产登记资料的查询与共享的内容。本《条例》规范了不动产登记资料查询与利用，规定登记簿信息公开、夫妻查房、利害关系人查验的条件与要求，严格限制“以人查房”。

五是进一步压缩登记办理时限，优化营商环境。

6.解决登记疑难遗留问题

针对各类登记历史遗留问题，分门别类、区分历史情况，在立法中明确处理原则，理顺各部门职责，配套衔接登记历史遗留专门规定，体系性解决登记历史遗留问题。

一是明确因历史原因，土地权属来源证明材料不齐全、无法补办竣工验收证明文件的处理程序。因土地管理制度变化或者原始资料缺失、原建设单位灭失等历史原因，土地权属来源资料、竣工验收证明文件等登记前置材料不齐全的，可以在权属清晰的情况下，完善相关手续。

二是在历史遗留房屋登记内容方面，明确可以缺省登记。考虑到历史遗留违法建筑可能无法记载建筑物分摊建筑物面积，重新测绘重新分摊建筑面积，可能会影响已经颁发的不动产证的合法物权。因此，本《条例》规定，在处理不动产登记历史遗留问题过程中，可以结合实际情况对登记簿的非必要事项进行缺省记载；在办理建筑物区分所有权登记的，不动产登记簿可以仅记载专有建筑面积，不记载分摊建筑面积。

三是明确交叉办证处理原则。明确已经按照历史规定在未办理建设用地及房屋所有权首次登记的情况下，已经为部分房屋办理分户登记或者转移登记的（交叉办证），能补办首次登记的，应当办理首次登记，确实无法补办首次登记的，可以突破连续登记原则，在权属清晰的前提下，不补办首次登记，继续为同宗地内其他房屋按照原规定继续办理不动产手续，但是新办理的物权不得损害已经设立的物权。

因意见稿近1万8千字，楼市大事仅截取部分内容，完整版请查询深圳规自局官网发布内容：

深圳经济特区不动产登记条例（修订草案稿）节选

总则

【适用范围】深圳经济特区不动产登记活动适用本条例。

本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产自然状况、权利状况以及其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域及其建筑物、构筑物、林木等定着物。

不动产登记簿与不动产登记证书

【登记簿形式】不动产登记簿采用电子介质。

不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原始登记资料予以重建。

【登记簿效力】不动产登记簿由不动产登记机构依法制作，永久保存。

任何组织或者个人不得损毁不动产登记簿；除依法予以更正外，不得修改不动产登记簿记载的事项。

登记程序

【共同申请】因买卖、互换、赠与、抵押等导致不动产权利变动的，应当由双方当事人共同申请不动产登记。

【单方申请】具有下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

● 城市更新搬迁补偿协议签订后，物业权利人未按约定与市场主体共同申请被搬迁房屋相关预告登记的，市场主体申请被搬迁房屋相关预告登记；

【共有不动产申请】处分共有不动产申请登记的，应当由占份额三分之二的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但登记簿上记载当事人另有约定的除外。

按份共有人处分其享有的不动产份额的，无须其他共有人共同申请。

【代位申请】有下列情形之一的，可以由当事人以自己的名义向不动产登记机构代位申请登记：

●建设项目开发建设主体灭失，且没有承继单位的，可由购房人或者区级人民政府指定的单位代位申请办理不动产登记。

【集体决策机制】建立健全不动产登记的集体决策机制。

不动产登记机构在办理涉及群体信访、重大社会利益、登记历史遗留问题等疑难复杂登记事项时，应当由不动产登记机构集体讨论决定。

不动产权利登记与其它登记

一般规定：

【登记类型】不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、预告登记、异议登记和查封登记等。

【告知承诺制】在继承、受遗赠转移登记中，申请人确实难以获取死亡证明、亲属关系证明等材料，可以由申请人书面承诺代替，具体办法由主管部门另行制定。

通过告知承诺制办理转移登记的不动产，在转移登记办理后一年内不得再办理转移登记。

【第三方服务】申请人在办理继承、受遗赠转移登记时，可以委托公证机构或具有遗产管理人资质的律师为登记所涉及的法律事实进行调查或者核实。公证机构或律师事务所应当勤勉尽责，对其所认定的法律事实的真实性、准确性、完整性负责，并出具公证文书或法律意见书。

不动产登记机构可以将公证机构或律师事务所出具的公证文书或法律意见书作为登记审查依据。

【继承转移登记公告】不动产登记机构在受理后，可以在其门户网站对当事人提交的死亡证明材料、遗属或全部法定继承人关于不动产分配的协议以及申请事项等进行公告，公告时间不少于三个月。公告期满无异议或异议不成立的，不动产登记机构及时记载于不动产登记簿。

所有权、用益物权的登记：

【一体登记】依法取得国有建设用地使用权、海域使用权的，可以单独申请国有建设用地使用权、海域使用权的首次登记。

建筑物、构筑物、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。

【土地权属来源资料不全】在处理不动产登记历史遗留问题过程中，因土地管理政策调整、档案材料不全等历史原因确实无法取得土地权属来源资料或土地权属来源资料不齐全的，主管部门或其派出机构可以在不动产所在地公告三十日，公告无争议或争议不成立的，出具土地权属来源相关证明文件，视为土地权属来源资料。

【无法取得房屋已经竣工的证明材料】在处理不动产登记历史遗留问题过程中，因建设工程的建设、勘察、设计、施工、监理等单位灭失或者不配合导致无法办理竣工备案手续的，在取得住房建设部门备案的房屋质量安全鉴定合格文件以及消防验收备案文件后，可以视为房屋已经竣工的证明材料。

【业主共有部分登记】不动产登记机构办理房屋所有权首次登记时，应当依申请将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并登记为业主共有，并在不动产登记簿上予以记载。

【绿本强制过户】土地权属来源文件或者不动产登记簿中对房地产权利进行限制的不动产可以根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书办理转移登记。转移后不改变其原有权利限制，法律、法规另有规定的除外。

【开发建设主体灭失】建设项目开发建设主体灭失且尚未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，首次登记和转移登记可一并办理。

【历史遗留房屋登记内容】在处理不动产登记历史遗留问题过程中，可以结合实际情况对不动产登记簿的非必要事项进行缺省记载；在办理建筑物区分所有权登记的，不动产登记簿可以仅记载专有建筑面积，不记载分摊建筑面积。

【居住权】已登记的具有住宅功能房屋可以依法设立居住权。

一个不动产单元设立一个居住权。

抵押权登记：

【抵押权登记顺序】同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定且征得有利害关系的其他抵押权人同意的，从其约定办理抵押权登记。

【在建建筑物抵押权】在建建筑物抵押的，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。

在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。

更正登记：

【撤销登记】有下列情形之一且尚不具备更正登记条件的，不动产登记机构可以撤销全部或部分登记事项，但撤销事项对错误登记之后发生的其他登记产生不利影响的除外：

（一）有证据证明当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件的；

（二）登记原因证明文件被依法认定无效或者被撤销的。

前款所列情形除善意取得外，不动产登记机构应当在登记簿中记载撤销登记事项。

撤销事项具备不动产登记条件后，可以依照本条例办理相应登记。

异议登记：

【异议登记适用情形】利害关系人认为不动产登记簿记载的权利归属错误申请异议登记的，应当提交下列材料：

（一） 对登记的不动产权利有利害关系的证明材料；

（二）不动产登记簿记载的权利归属错误的证明材料。

预告登记：

【预告登记适用情形】有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：

【预购商品房预告登记】商品房预售人应当自预售商品房买卖合同备案后十日内申请办理预购商品房的预告登记。

申请预购商品房预告登记的，应当提交下列材料：

（一）已备案的商品房预售合同；

（二）预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应材料。

申请预告登记的预购商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记和预购商品房预告登记。

【预购商品房抵押权预告登记】申请预购商品房抵押权预告登记的，应当提交下列材料：

（一）已办理预购商品房预告登记的证明材料；

（二）抵押合同；

（三）当事人关于预告登记的约定；

预购商品房办理房屋所有权首次登记后，当事人应当申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。

【城市更新等预告登记】申请城市更新、土地整备、旧住宅区改造所涉不动产预告登记的，应当提交下列材料：

（一）经备案的搬迁安置补偿协议；

（二）当事人关于预告登记的约定。

查封登记：

【轮候查封登记】两个人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记。查封登记失效的，排列在先的轮候查封自动转为查封，查封期限自轮候查封转为查封时起算。

轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达不动产登记机构的时间先后进行排列。

不动产登记资料管理和利用

【公开查询】自然人、法人、非法人组织可以凭身份证明查询不动产登记簿记载的下列信息：

（一）不动产的自然状况；

（二）不动产是否存在抵押权登记、预告登记或者异议登记情形；

（三）不动产是否存在查封登记或者其他限制处分的情形。

【夫妻查询】夫妻一方可以持申请书、身份证明和结婚证明材料查询配偶不动产登记结果。

【利害关系人查询】因不动产存在相关民事纠纷的利害关系人可以持申请书、身份证明以及利害关系证明材料查询与民事纠纷有利害关系的不动产登记结果。

委托律师处理该纠纷的，受托律师可以持律师执业证书以及律师事务所出具的委托处理不动产民事纠纷证明查询与纠纷有利害关系的不动产登记结果。

【潜在利害关系人核验】拟买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产的利害关系人可以持申请书、身份证明以及拟核验的不动产登记结果申请核验所提供的被查询不动产登记结果与登记簿的记载是否一致。

问题七：我能否起诉我的保险公司，要求保险公司代位追偿

优质回答从民法理论上讲，受害人要求赔偿车辆减值损失的请求是合理、合法的。民法通则第一百零六条第二款规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”民法中规定的侵权损害对象不仅包括权利，而且包括权利以外的受法律保护的合法利益。车辆减值损失只要符合民法上损失的构成条件，能够作为一种民法上损失进行认定，就应该受到法律的保护。《道路交通事故处理办法》第三十六条规定：“损害赔偿的项目包括：医疗费、误工费、住院伙食补助费、护理费、残疾者生活补助费、残疾用具费、丧葬费、死亡补偿费、被扶养人生活费、交通费、住宿费和财产直接损失。”车辆减值损失作为一种民法上的直接损失，那么应该属于上述规定的财产直接损失范畴。《道路交通事故处理办法》第四十条规定：“因交通事故损坏的车辆、物品、设施等，应当修复，不能修复的，折价赔偿。牲畜因伤失去使用价值或者死亡的，折价赔偿。”该条虽只是对车辆的修复进行规定，但与车辆减值损失赔偿并不冲突，也没有否定车辆减值损失。因此，在道路交通事故民事赔偿案件中，当事人可以就自己的车辆减值损失进行主张赔偿，法院的审理裁判完全有法可依。

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