注册公司是创业者成为合法企业的第一步，也是最重要的一步。通过完成这个过程，你可以获得法律保护，让你的企业更加正式和专业。接下来，主页将给大家介绍卖房产怎么做账的相关信息。希望可以帮你解决一些烦恼。

今天遇到了一个这事。有个公司租农民郊区土地盖仓库，怎么入账？算不算固定资产？房产税、土地使用税谁交、怎么交？有哪些风险？手机视频跟大家聊一聊，全是实务干货，建议收藏。

一、先明确：仓库能不能入“固定资产”？

结论：分两种情况，不是绝对能入！

- 情况1：租期长、仓库归你（可拆除/到期归你）

按《企业会计准则第4号》：为生产持有、超1年、成本可计量，可以确认为固定资产。

法律“房地一致”，但仓库是你出资建、你控制使用，会计按“实质重于形式”入账。

- 情况2：租期短/到期无偿给农民/不能拆除

实质是“租地 自建临时建筑”，不能入固定资产。

新准则入 “使用权资产”；小企业/旧准则入 “长期待摊费用”。

二、完整会计分录（两种口径）

1. 确认为固定资产（推荐，多数企业适用）

1). 支付土地租金（长期）

借：长期待摊费用——土地租金

贷：银行存款

2). 建造期间归集成本（材料、人工、设计、监理）

借：在建工程——仓库

贷：原材料 / 应付职工薪酬 / 银行存款

3). 建造期土地租金资本化（关键）

借：在建工程——仓库

贷：长期待摊费用——土地租金

4). 完工结转

借：固定资产——仓库

贷：在建工程——仓库

5). 次月计提折旧（按租期与20年孰短）

借：管理费用/主营业务成本

贷：累计折旧

2. 不确认固定资产（到期无偿移交）

1). 建造成本归集

借：合同履约成本

应交税费——应交增值税（进项）

贷：银行存款

2). 完工转长期待摊/使用权资产

借：长期待摊费用/使用权资产

贷：合同履约成本

3). 按租期摊销

借：管理费用

贷：长期待摊费用/使用权资产累计折旧

三、房产税：谁交？怎么算？

纳税人：使用人（你公司）交！

- 政策：产权未确定、无产权，由使用人/代管人缴纳 。

- 农民是集体土地所有者，无房产证，不由农民交 。

计税方式（从价计征）

年房产税 = 房产原值 ×（1-10%~30%）×1.2%

- 原值：建造成本（材料、人工、设计等）

- 关键点：租农民集体土地，租金一般不计入房产原值（多地口径：厦地税函[2011]8号、河北/内蒙古答复）。

四、城镇土地使用税：谁交？怎么算？

纳税人：你公司交！（核心政策）

- 依据：财税〔2017〕29号：承租集体建设用地，由直接承租的单位/个人缴土地使用税。

- 农民/村集体：不缴。

计算

年土地使用税 = 实际占用面积 × 当地定额税率（XX元/㎡）

- 郊区：税率通常较低（如1-6元/㎡·年） 。

五、3大涉税风险（必看）

1. 入账错误风险

- 误将到期无偿移交的仓库入固定资产，折旧不能税前扣除，纳税调增 罚款。

- 建造期租金未资本化，少计资产、多列费用，虚减利润。

2. 房产税计税风险

- 不交/少交：补税 滞纳金 0.5-5倍罚款。

- 错把土地租金并入原值：多缴税（集体土地一般不用）。

3. 土地使用税风险

- 误以为农民交、自己不申报：偷税定性，追征期无限。

- 面积不实：按实际占用，非合同面积 。

六、总结（一句话记牢）

- 租农民地盖仓库：能控制、长期用→入固定资产；到期白给→长期待摊/使用权资产。

- 房产税、土地使用税：全是你公司交。

- 核心：实质重于形式，按控制入账，依法纳税。

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