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我是科班出身，毕业后也一直在房产相关公司和领域工作，期间接触过陆港、大马、迪拜、西葡、美加澳、希腊塞浦路斯等区域地产。

房产和任何其他投资产品一样，有情绪、有周期、讲逻辑。但另一方面，和其他投资产品不同的是，房产流动性差、变现周期长、波动小。

一个人可以很容易在股票或期货市场跨越牛熊、穿越周期，但却很难在一国房产市场完成穿越。

所以，如果你恰好在一国房产市场盈利套现，而又恰好在合适的时机购入另一国的低价位市场，那已然是人中龙凤。

而大多数人，并不能把握对时机。

即使侥幸逻辑正确，也会因为各地文化、市场、政策、管理手段的不同，以及个人认知的缺陷，而被收割。

此处，我大致罗列海外房产所谓的坑。

1- 限购身份坑

最典型的是阿联酋和泰国，分成本地人和外国人两大类，相当于一个赌场两张牌桌，赔率不同。

2- 政策风险坑

比如西班牙的占房、葡萄牙的偷卖、日本法国希腊的民宿出租限制，均可以归结到此类。

3- 持有成本坑

主要是欧美，纸面租金回报率很高，扣除房产税、物业费、市政税、租赁税……最后所剩无几。

4- 交付烂尾坑

期房烂尾、开发商跑路，在任何国家都有几率发生，但海外维权难度更大。

5- 转手坑

从全球视角上说，除了热门国家、核心城市、热门地段，剩余大部分类型的房产其实流动性都极差，加之交易税、中介费、律师费高，卖不掉往往只能折价。

此外，还有移民捆绑、外国人溢价、欠租耍赖等等，此处就不说了。

很多投资人喜欢用租金回报比去评估一地的房产价值，这一逻辑说对也对，说不对也不对。

租金回报一定程度上可以作为资产回报率指标。但换个逻辑说，租金回报率高也恰恰意味着风险大、流动性差。

房产价格的核心归根结底，还是人流和资金流，而判断这一切的标准是“信仰”、是“逻辑”。

比如说迪拜，如果“信仰”和“逻辑”依旧，那就应该大胆抄底，反之就应该远离。

我刚扫了一眼迪拜房产指数DFM Real Estate Index，一周跌去了20%！

投资本就是买卖博弈的游戏。

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