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来源：财审阿浩

前段时间有物业公司财务人员咨询一个问题：收到业主缴纳的水电费款项，是否可以不确认为收入，采用代收代付方式处理？针对这个问题，需结合具体业务模式进行判断，本文尝试展开相关探讨。

一、业务模式区分

（一）代收代付模式

业务特征：水电表直接抄表到户，供水供电公司直接向业主开具发票。物业公司在代收代付过程中，可能会向业主收取少量的代收手续费，该手续费单独核算。

物业角色：仅提供代收代付服务，收取款项后需及时转交供水供电公司，同时就代收手续费向业主提供相应发票。

财税处理：代收的水电费不确认为收入，仅作往来款项（其他应付款）核算；代收手续费确认为收入，按“经纪代理服务”缴纳增值税。

（二）转售模式

业务特征：因小区基础设施不完善或历史遗留问题等原因，未实现抄表到户。物业公司从供水供电公司采购水电后，负责对水电分配，再转供给业主。

物业角色：作为转售方，需自行向业主开具销售发票，承担水电采购、分配过程中的相关风险，如价格波动、损耗等。

开票品目：“电力销售”或“自来水销售”

财税处理：构成增值税应税销售行为，需按相关规定计算缴纳增值税。

二、转售模式的税务处理要点

（一）增值税处理

一般纳税人：电力销售适用13%税率；自来水销售若选择简易计税，需符合相关条件，适用3%征收率，且不得抵扣进项税额。

小规模纳税人：适用3%征收率，2023年及后续减按1%执行（政策期限以国家最新规定为准）。

（二）价外费用处理

转售过程中收取的加价部分，包括直接加价、服务费、管理费等变相加价，以及违约金、滞纳金等，均需作为价外费用并入销售额计征增值税。判断是否为价外费用的关键原则是，该费用是否与转售水电的行为直接相关，且由购买方（业主）支付。

三、实务操作建议

准确判定业务模式：通过查看与供水供电公司及业主的合同、抄表方式、发票开具主体等信息，准确区分是代收代付模式还是转售模式。

规范发票开具：代收代付模式下，物业公司不得就代收的水电费开具增值税发票，仅可就手续费开具；转售模式下，需按货物销售如实开具发票，注明“电力销售”或“自来水销售”等品目，开具时间应符合增值税纳税义务发生时间的规定。

完善合同条款：在与供水供电公司及业主的合同中，明确双方的权利义务，如费用结算方式、发票开具责任、风险承担等内容，避免后续纠纷。

建立台账分别核算：分别建立代收代付水电费和转售水电费的台账，详细记录收支情况、发票信息等，确保财务数据的准确性和可追溯性，便于税务检查。

四、相关法规

《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》(国家税务总局公告 2016 年第 54 号)：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依 3% 的征收率计算缴纳增值税。

《中华人民共和国增值税暂行条例》及实施细则：对增值税的征税范围、税率、价外费用等作出了明确规定。

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）：涉及物业管理服务等应税行为的增值税处理规定。

综上所述，物业公司收取水电费是否确认为收入，核心在于业务实质的判定。代收代付模式不产生应税收入，仅手续费部分需缴税；而转售模式则构成增值税应税行为，需规范进行税务处理。建议企业结合实际情况，做好业务模式梳理和财税处理规范，确保合规经营。

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