注册公司是创业者必须面对的任务之一。这个过程可能会有些复杂，但是只要你按照规定进行操作，你的企业就可以合法地运营。接下来，主页将重点带大家了解购房怎么做账，希望可以帮到你。

期房预售按合同负债核算，不确认收入；需预缴增值税(3%)、企业所得税(预计毛利率)、土地增值税(预征率)；预收款开不征税发票，交房时换开正式发票；核心政策涵盖增值税、企业所得税、土增税、发票管理四大类文件。

一、期房销售核心账务处理（新收入准则）

（一）预售收款（未完工阶段）

1.收到定金/首付/按揭款时，不确认收入，计入合同负债。

借：银行存款（监管账户）

贷：合同负债—预售款（不含税金额）

贷：应交税费—待转销项税额（含税金额÷(1 9%/5%)×9%/5%）

2.要点

预收款必须存入监管账户；待转销项税额随收款同步核算。

（二）预缴税费账务处理

1.增值税预缴

借：应交税费—预交增值税

贷：银行存款

一般计税/简易计税均按3%预征率。

2.企业所得税预缴

借：所得税费用

贷：应交税费—应交企业所得税

借：应交税费—应交企业所得税 贷：银行存款

按预计毛利率计算，季度预缴。

3.土地增值税预缴

借：应交税费—应交土地增值税 贷：银行存款

按不含税预收款×预征率，各地不同。

4.附加税费

借：税金及附加

贷：应交税费—城建税/教育费附加等

借：应交税费—城建税/教育费附加等

贷：银行存款

以预缴增值税为计税依据，7%/5%/1% 3% 2%。

（三）完工交房（收入确认）

1.满足收入确认条件（交付钥匙/办理产权）时：

借：合同负债—预售款

借：应交税费—待转销项税额

贷：主营业务收入

贷：应交税费—应交增值税（销项税额）/简易计税

2.结转成本

借：主营业务成本

贷：开发产品

3.要点

同步结转对应开发成本；增值税预缴税款可抵减应交增值税。

二、期房销售需预缴的税费及计算方法

（一）增值税预缴（核心税种）

1.预缴时点

收到预收款次月申报期内。

2.计算公式

（1）一般计税

应预缴税款=预收款÷(1 9%)×3%

（2）简易计税

应预缴税款=预收款÷(1 5%)×3%

3.特殊规定

预收款包含定金、订金、诚意金（转为购房款时）、首付款、按揭款等；不包含代收的契税、印花税等政府性基金/行政事业性收费。

（二）企业所得税预缴

1.预缴依据

预计毛利额=不含税预收款×预计毛利率（各地不同）

2.预计毛利率

经济适用房≥3%；非经济适用房：省会/计划单列市≥15%；地级市≥10%；县级市≥5%。

3.计算公式

应预缴企业所得税=(预计毛利额-期间费用-税金及附加)×25%

4.预缴时点

季度终了后15日内申报预缴。

（三）土地增值税预缴

1.计税依据

预收款÷(1 增值税税率/征收率)（2026年第3号公告统一口径）

2.计算公式

应预缴土地增值税=不含税预收款×预征率

3.预征率

普通住宅1%-3%；非普通住宅2%-4%；商铺/别墅3%-5%（各地差异）。

4.预缴时点

按月/按季申报，项目清算前持续预缴。

（四）附加税费预缴

1.城建税

预缴增值税×7%（市区）/5%（县城）/1%（其他）

2.教育费附加

预缴增值税×3%

3.地方教育附加

预缴增值税×2%

4.预缴时点

与增值税同步申报缴纳。

三、期房销售发票开具规范（2026最新）

（一）预收款阶段（核心操作）

1.发票类型

增值税普通发票（不征税），不得开具专票。

2.编码选择

602“销售自行开发的房地产项目预收款”。

3.票面要素

税率栏填“不征税”，税额栏“*”。

4.开具时点

收到预收款即时开具，作为收款凭证，不作为契税计税依据。

（二）交房阶段（正式开票）

1.操作步骤

（1）收回原开具的“不征税”发票（或在系统中红冲）。

（2）开具正式增值税发票（专票/普票），税率栏填9%（一般计税）或5%（简易计税）。

（3）发票金额为全部价款和价外费用，备注栏注明项目名称、地址。

2.特殊情况

按揭贷款客户，银行放款后可先开不征税发票，交房时统一换票。

四、核心政策文件汇总（权威依据）

（一）增值税政策

1.国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（核心）。

2.财税〔2016〕36号《营业税改征增值税试点实施办法》。

3.国家税务总局公告2016年第53号《关于营改增试点若干征管问题的公告》（不征税发票编码）。

（二）企业所得税政策

1.国税发〔2009〕31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（核心）。

2.国家税务总局公告2019年第2号《关于修订〈中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）〉等部分表单样式及填报说明的公告》。

（三） 土地增值税政策

1.国家税务总局公告2026年第3号《关于土地增值税预征和清算若干问题的公告》（最新口径）。

2.国家税务总局公告2016年第70号《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》。

3.财法字〔1995〕6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。

（四）发票管理政策

1.国家税务总局公告2017年第45号《关于增值税发票管理若干事项的公告》（编码规范）。

2.国家税务总局公告2016年第53号《关于营改增试点若干征管问题的公告》（不征税发票）。

五、实操风险防控要点

（一）税会差异处理

预售阶段会计不确认收入，但税务需按预计毛利额缴税，汇算清缴时需做纳税调整。

（二）预缴基数风险

确保预收款口径准确，不含代收的契税、印花税等，避免多缴税费。

（三）发票合规风险

预收款阶段必须开不征税发票，交房时及时换开正式发票，防止开票不合规引发处罚。

（四）政策更新跟踪

密切关注土地增值税预征率调整、增值税税率变化等政策更新，确保适用最新口径

（五）台账管理

建立预收款-预缴税费-发票开具全流程台账，准确记录各环节数据，便于清算核对

总结：期房销售的核心是“预售合规预缴、交房准确确认、清算规范完成”。账务上严格按合同负债核算，税务上按时足额预缴三大税种，发票上规范使用不征税发票过渡，政策上紧扣最新征管要求，全方位防范涉税风险。

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